Le rendement brut est le premier filtre de tout investisseur, parce qu’il est simple et permet de comparer rapidement des biens entre eux. Sa formule est : loyer annuel divisé par prix d’achat, multiplié par 100. Un appartement acheté 200 000 euros et loué 1 000 euros par mois génère 12 000 euros de loyers par an, soit un brut de 6 %. À Liège, ce brut tourne autour de 5 à 6,5 % ; à Charleroi, il grimpe souvent à 6 à 8 % grâce aux prix bas ; à Namur, il se situe plutôt entre 4,5 et 6 % (observations Easyhome, 2026).
La question qui change tout : faut-il intégrer les frais d’achat au dénominateur ? Le brut « pur » n’utilise que le prix affiché. Mais un calcul honnête ajoute au prix les 12,5 % de droits d’enregistrement du locatif (le taux réduit de 3 % ne s’applique pas), les frais de notaire et les éventuels travaux initiaux. Sur 200 000 euros, les droits représentent déjà 25 000 euros : intégrés, ils font passer le brut de 6 % à environ 5,3 %. Beaucoup d’annonces affichent le brut le plus flatteur, celui qui oublie les frais.
C’est là toute la limite de l’indicateur, et le piège classique : le brut ne dit rien de ce qui reste en poche. Il ignore le précompte immobilier, l’assurance, l’entretien, les provisions travaux, la gestion et surtout la vacance locative. Sur 6 % brut, le net réel tombe souvent à 3,5 à 4,5 % avant même la fiscalité. Le brut sert à trier vite, le net à décider. Ces valeurs sont des ordres de grandeur, pas une garantie de rendement.
Sources citées
- observations Easyhome, 2026