Un investissement locatif réussi en Wallonie commence par le choix du marché, pas par le choix du bien. La demande locative se concentre sur les pôles urbains et universitaires : Liège, avec l’ULiège et ses quelque 29 500 étudiants en 2025-2026, offre un rendement brut de 5 à 6,5 % et jusqu’à 6 à 8 % pour les kots près des campus (sources Statbel et observations Easyhome, 2026). Charleroi affiche un brut souvent supérieur, de l’ordre de 6 à 8 % et plus, grâce à des prix d’entrée bas (120 000 à 190 000 euros dans le Hainaut), mais avec une vacance locative et des travaux plus élevés : le brut est élevé, le net reste à valider. Namur, valeur refuge plus tendue, se situe autour de 4,5 à 6 % avec une vacance locative faible.
Le point que beaucoup d’acheteurs découvrent trop tard : le taux réduit de 3 % des droits d’enregistrement, entré en vigueur le 1er janvier 2025, ne concerne que l’habitation propre et unique où l’acheteur se domicilie. Un bien acheté pour être loué reste taxé à 12,5 % (SPF Finances, 2026). Sur 200 000 euros, l’écart représente 19 000 euros de droits en plus, à intégrer dès le calcul de rentabilité.
Côté fiscalité des loyers, un bailleur personne physique qui loue à un particulier pour son logement privé est imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, une base forfaitaire souvent bien inférieure au loyer réel, donc favorable. Loué à une société ou pour un usage professionnel, le bien est imposé sur le loyer réel net, nettement plus lourd. Enfin, distinguez toujours rendement brut (loyer annuel divisé par le prix) et rendement net (après précompte immobilier, assurance, entretien, provisions et vacance locative) : sur 6 % brut, le net tombe souvent à 3,5 à 4,5 % avant impôt. Ces valeurs sont des ordres de grandeur, pas une garantie de rendement.
Sources citées
- sources Statbel et observations Easyhome, 2026
- SPF Finances, 2026