La vie et l'argent : vos questions

En Wallonie, le contrôle de conformité de l’installation électrique coûte de l’ordre de quelques centaines d’euros, réalisé par un organisme agréé. Il est à charge du vendeur et obligatoire à la vente d’une unité d’habitation équipée d’une installation. Le prix varie selon l’organisme et la taille de l’installation à contrôler.

L’attestation de conformité électrique repose sur un contrôle de l’installation par un organisme agréé, qui vérifie sa sécurité au regard du Règlement général sur les installations électriques. Pour toute vente d’une unité d’habitation équipée d’une installation électrique, ce contrôle est obligatoire, à charge du vendeur, et son résultat (conforme ou non conforme) est annexé et mentionné à l’acte.

Le coût est de l’ordre de quelques centaines d’euros. Il n’existe pas de tarif unique imposé : le prix dépend de l’organisme agréé choisi, du type et de l’ampleur de l’installation, et de la nécessité éventuelle d’un second passage après travaux (contre-visite). Comme pour le PEB, le tarif est libre et il est utile de demander plusieurs devis. À la différence des honoraires du notaire, fixés par barème légal, rien n’empêche de comparer les organismes de contrôle.

Le point souvent mal compris : un contrôle non conforme n’empêche pas de vendre. La vente reste possible, mais l’acquéreur qui devient propriétaire dispose d’un délai légal de 18 mois pour mettre l’installation en conformité et faire réaliser une contre-visite. L’obligation de mise en conformité est reprise à l’acte. Le coût du contrôle initial est donc distinct du coût des éventuels travaux de mise en conformité, qui peuvent être bien plus élevés selon l’état de l’installation.

En pratique, faire réaliser ce contrôle tôt dans le processus de vente présente un avantage : si l’installation est jugée non conforme, le vendeur connaît les points à corriger et peut choisir d’anticiper certains travaux ou d’en tenir compte dans la négociation. Une installation conforme dès l’annonce rassure l’acheteur et fluidifie la transaction. Le certificat électrique complète le PEB : ce sont deux documents distincts, ni l’un ni l’autre ne remplaçant le second.

En un coup d’œil

Ordre de grandeur du coût : quelques centaines d’euros pour le contrôle initial, sans tarif unique.

Facteurs de prix : organisme agréé choisi, ampleur de l’installation, éventuelle contre-visite après travaux.

À charge de : le vendeur, pour la vente d’une unité d’habitation équipée d’une installation.

Qui le réalise : un organisme de contrôle agréé.

Résultat non conforme : la vente reste possible, l’acheteur a 18 mois pour la mise en conformité, mention à l’acte.

À distinguer : le coût du contrôle est indépendant du coût des travaux de mise en conformité éventuels.

Complémentarité : document distinct du PEB, les deux sont exigés à la vente.

Publiée le 1 septembre 2026

En Wallonie, le certificat PEB coûte de l’ordre de quelques centaines d’euros, un montant variable selon la taille et la complexité du bien. Il est à charge du vendeur (ou du bailleur), obligatoire pour vendre comme pour louer, et doit être établi par un certificateur PEB agréé par la Région wallonne.

Le certificat PEB (performance énergétique du bâtiment) traduit la consommation théorique d’énergie d’un logement sur une échelle de classes, de la plus économe à la plus énergivore. Il n’est pas facultatif : en Wallonie, il est obligatoire pour vendre et pour louer un logement, et sa mention figure dès l’annonce puis dans l’acte. Sa charge revient au vendeur ou au bailleur, qui doit le faire réaliser avant la mise sur le marché.

Sur le coût, la prudence s’impose : il est de l’ordre de quelques centaines d’euros, mais il n’existe pas de tarif officiel unique. Le prix dépend du type de bien (studio, appartement, maison), de sa superficie, du nombre de pièces, de l’accessibilité des données techniques (factures, plans, descriptifs des installations) et du certificateur choisi. Contrairement aux honoraires du notaire, fixés par barème légal, le prix du PEB est libre : il se négocie et il est utile de comparer plusieurs certificateurs agréés.

Le point contre-intuitif est que le PEB n’est pas qu’une formalité de coût : il a une valeur juridique et une durée de validité (dix ans, sauf travaux modifiant la performance). Un certificat existant et encore valide évite d’en refaire un. Autre effet à connaître : en location, la classe énergétique influence désormais l’indexation du loyer en Wallonie, l’indexation étant encadrée et limitée pour les biens énergivores classés F ou G.

Pour maîtriser le coût et le délai, mieux vaut préparer en amont les documents que le certificateur exploitera : année de construction, nature de l’isolation, type de chauffage et de production d’eau chaude, châssis et vitrages, éventuelles factures de travaux. Un dossier complet réduit le temps de visite et sécurise le résultat. Un PEB fiable est aussi un argument commercial : il rassure l’acheteur et cadre la négociation.

En un coup d’œil

Ordre de grandeur du coût : quelques centaines d’euros, sans tarif officiel unique.

Facteurs de prix : type et superficie du bien, nombre de pièces, disponibilité des données techniques, certificateur choisi.

À charge de : le vendeur pour une vente, le bailleur pour une location.

Obligation : requis pour vendre et pour louer en Wallonie, mentionné dès l’annonce et à l’acte.

Qui l’établit : un certificateur PEB agréé par la Région wallonne.

Validité : en principe dix ans, sauf travaux modifiant la performance énergétique.

Effet locatif : la classe énergétique encadre l’indexation du loyer (limitée pour les biens F ou G).

Publiée le 1 septembre 2026

Le coût du notaire pour un achat en Wallonie se compose des droits d’enregistrement (3 % ou 12,5 %), des honoraires notariaux fixés par barème légal dégressif identique chez tous les notaires belges, et des frais et débours administratifs. Les honoraires proprement dits ne se négocient pas et diminuent en proportion à mesure que le prix augmente.

Quand on parle des « frais de notaire », on confond souvent trois choses très différentes. La part la plus lourde n’est pas la rémunération du notaire mais l’impôt qu’il perçoit pour la Région : les droits d’enregistrement, de 3 % pour l’habitation propre et unique ou de 12,5 % pour un investissement ou une seconde résidence (SPF Finances Wallonie, 2026). Cet impôt représente en général la majeure partie de la facture.

Vient ensuite la rémunération réelle du notaire : ses honoraires. Le fait surprenant, c’est qu’ils sont identiques partout. Ils sont fixés par arrêté royal selon un barème légal dégressif, le même pour tous les notaires du pays. Il est donc inutile de comparer les notaires sur le prix : ils appliquent le même tarif. Le barème est dégressif, ce qui signifie que le pourcentage prélevé sur les tranches supérieures du prix diminue progressivement. Sur un bien plus cher, les honoraires augmentent en valeur absolue mais baissent en pourcentage.

Le troisième bloc regroupe les frais et débours : sommes que le notaire avance pour le compte de l’acheteur afin de constituer le dossier (recherches hypothécaires, renseignements urbanistiques, extrait cadastral, inscription de l’acte, frais de dossier). Ils sont refacturés à l’euro près.

Il faut éviter d’annoncer un pourcentage global tout compris, car il varie fortement selon le prix et surtout selon le taux d’enregistrement applicable. Un même bien acheté à 3 % ou à 12,5 % affiche un total de frais radicalement différent alors que les honoraires, eux, sont rigoureusement identiques. Si l’achat est financé par un crédit hypothécaire, un second acte (l’acte de crédit) génère ses propres droits et honoraires, distincts de l’acte d’achat.

En un coup d’œil

Composante des frais de notaire

Qui la fixe

Négociable ?

Droits d’enregistrement (3 % ou 12,5 %)

Région wallonne

Non, taux légal

Honoraires du notaire

Arrêté royal, barème dégressif

Non, identique chez tous

Frais et débours administratifs

Coûts réels avancés

Non, refacturés à l’identique

Frais d’acte de crédit (si emprunt)

Acte hypothécaire distinct

Non

Publiée le 1 septembre 2026

La mainlevée d’hypothèque génère des frais notariés proportionnels au montant initialement garanti par l’inscription hypothécaire, et non au capital restant dû. Ces frais comprennent des honoraires notariaux (barème légal) et des frais administratifs de radiation. C’est le vendeur, dont le bien était grevé, qui les supporte.

La mainlevée est l’acte notarié qui radie une inscription hypothécaire encore présente sur un bien. Elle est nécessaire lorsqu’un vendeur cède un bien qui était grevé au profit de sa banque : il faut effacer la garantie pour livrer un bien net à l’acheteur. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, cette radiation n’est pas offerte et son coût obéit à une logique bien particulière.

Le point contre-intuitif, et le plus important à comprendre, est l’assiette de calcul. Les frais de mainlevée sont proportionnels au montant initialement garanti par l’inscription, c’est-à-dire au montant pour lequel l’hypothèque avait été prise à l’origine, et non au capital qu’il reste à rembourser. Un vendeur qui a presque soldé un gros crédit peut donc payer une mainlevée plus élevée qu’attendu, parce que le calcul se réfère au montant d’origine garanti. À l’inverse de la performance énergétique ou du prix d’une agence, ces frais ne se négocient pas : la part d’honoraires suit le barème légal des notaires.

Concrètement, le coût d’une mainlevée agrège plusieurs éléments : les honoraires du notaire (tarif légal dégressif fixé par arrêté royal, identique chez tous les notaires belges), les frais et débours administratifs de radiation auprès du bureau compétent, et la TVA sur les honoraires. On ne peut donc pas annoncer un chiffre unique valable pour tous : il dépend du montant garanti à l’origine. La règle sûre à retenir est celle de la proportionnalité au montant initialement garanti.

Pour le vendeur, ces frais s’inscrivent dans le décompte global de la vente, aux côtés du remboursement du capital restant dû, d’une éventuelle indemnité de remploi réclamée par la banque, de la quote-part de précompte immobilier et des certificats obligatoires (PEB, conformité électrique). Anticiper le coût de la mainlevée évite les mauvaises surprises au moment de l’acte. Le notaire peut en fournir une estimation précise dès qu’il connaît le montant d’origine de l’inscription hypothécaire.

En un coup d’œil

Élément

Détail

Assiette de calcul

Montant initialement garanti par l’inscription, pas le capital restant dû

Honoraires notariaux

Barème légal dégressif (AR), identique chez tous les notaires

Frais administratifs

Débours de radiation auprès du bureau compétent

TVA

Applicable sur les honoraires

À charge de

Le vendeur, dont le bien était grevé

Frais associés au décompte

Remboursement du solde, éventuelle indemnité de remploi, précompte, certificats

Publiée le 1 septembre 2026

Une plus-value immobilière taxable se déclare dans la déclaration à l’impôt des personnes physiques, au titre des revenus divers (article 90 CIR). La base est le prix de vente diminué du prix d’acquisition revalorisé (majoration forfaitaire de 25 % des frais et 5 % par année de détention). La résidence principale exonérée n’est pas à déclarer.

Déclarer une plus-value immobilière ne concerne que les ventes effectivement taxables. Si vous vendez votre résidence principale (occupée au moins 12 mois durant les 18 mois précédant la vente), la plus-value est exonérée et il n’y a rien à porter à ce titre dans la déclaration. Le sujet ne se pose donc que pour un immeuble bâti revendu dans les 5 ans (taxé à 16,5 % plus additionnels communaux) ou un terrain non bâti (33 % dans les 5 ans, 16,5 % de la 6e à la 8e année).

La plus-value taxable est un revenu divers, à mentionner dans la déclaration annuelle à l’impôt des personnes physiques, dans la rubrique dédiée. Le point souvent mal maîtrisé est le calcul de la base imposable : ce n’est pas la différence brute entre prix d’achat et prix de vente. On part du prix de vente, on en déduit le prix d’acquisition revalorisé, obtenu en majorant le prix d’achat d’un forfait de 25 % pour frais d’acquisition (ou les frais réels s’ils sont supérieurs), puis de 5 % par année entière écoulée entre l’achat et la vente. On peut aussi déduire les travaux réalisés par un entrepreneur enregistré, factures à l’appui, et les frais de mise en vente comme la commission d’agence.

Le point contre-intuitif est que ces revalorisations forfaitaires réduisent souvent fortement la plus-value imposable, parfois jusqu’à l’annuler. Un bien détenu quatre ans bénéficie déjà de 25 % de majoration pour frais plus 20 % de revalorisation (5 % fois 4 ans), soit un prix d’acquisition revalorisé sensiblement plus élevé que le prix payé. La plus-value nette taxée peut donc être bien inférieure à la plus-value apparente, voire nulle si le marché n’a que peu progressé.

En pratique, il est essentiel de conserver toutes les pièces justificatives : acte d’achat, preuves des frais, factures de travaux d’un entrepreneur enregistré, justificatif de commission d’agence. Le notaire qui reçoit l’acte de vente signale généralement l’existence d’une plus-value potentiellement taxable, mais la déclaration relève du contribuable. Attention : la nouvelle taxe sur les plus-values des actifs financiers (1er janvier 2026) ne concerne pas l’immobilier, régi par l’article 90 CIR. En cas d’opérations fréquentes et organisées, l’administration peut requalifier le vendeur en marchand de biens, avec taxation au barème progressif et cotisations sociales.

En un coup d’œil

Étape de la déclaration

Contenu

Vérifier la taxabilité

Résidence principale exonérée ; bâti sous 5 ans ou terrain concernés

Support

Déclaration à l’impôt des personnes physiques, revenus divers (article 90 CIR)

Base imposable

Prix de vente moins prix d’acquisition revalorisé

Revalorisation

25 % de frais forfaitaires + 5 % par année entière de détention

Déductions

Travaux par entrepreneur enregistré (factures), commission d’agence

Pièces à conserver

Acte d’achat, factures, justificatifs de frais et d’agence

Taxe financière 2026

Ne concerne pas l’immobilier

Publiée le 1 septembre 2026

Le précompte immobilier se répartit au prorata temporis selon la date de l’acte authentique. Le vendeur, redevable légal en tant que propriétaire au 1er janvier, supporte la fraction de l’année écoulée avant la vente ; l’acheteur lui rembourse la fraction correspondant aux jours restants, via le décompte du notaire.

La répartition du précompte immobilier repose sur un principe de proportionnalité dans le temps. L’impôt couvre une année civile entière, mais le bien change de propriétaire à une date précise, celle de la signature de l’acte authentique chez le notaire. On divise donc l’année en deux parts : celle où le vendeur était propriétaire et celle où l’acheteur l’est.

Concrètement, chaque partie supporte le précompte au prorata du nombre de jours de propriété. Si l’acte est signé le 1er avril, le vendeur assume environ un quart de l’année (janvier à mars) et l’acheteur les trois quarts restants. Comme l’administration réclame la totalité au vendeur (propriétaire au 1er janvier, seul redevable légal), l’acheteur rembourse sa quote-part au vendeur dans le décompte notarial établi le jour de l’acte.

Le point à retenir, contre-intuitif, est que cette répartition n’a aucune valeur vis-à-vis de l’administration fiscale. Le fisc continue de réclamer l’impôt au vendeur, quoi qu’il arrive. La clé de répartition est purement conventionnelle : elle figure dans le compromis puis dans l’acte, et n’engage que le vendeur et l’acheteur entre eux. Si le compromis ne prévoit rien, la pratique notariale applique néanmoins un prorata standard.

Illustrons avec un précompte annuel de 1 200 euros et un acte au 1er juillet : le vendeur garde environ 600 euros à sa charge, l’acheteur lui rembourse environ 600 euros. Le calcul se fait sur le précompte réel de l’année, assis sur le revenu cadastral indexé. Cette mécanique du prorata s’applique de la même façon en Wallonie, à Bruxelles et en Flandre, car la règle du redevable au 1er janvier est commune, seuls les taux régionaux diffèrent.

En un coup d’œil

Élément

Traitement

Base de la répartition

Prorata temporis, à la date de l’acte authentique

Charge du vendeur

Jours du 1er janvier jusqu’à l’acte

Charge de l’acheteur

Jours de l’acte jusqu’au 31 décembre, remboursés au vendeur

Redevable face au fisc

Vendeur (propriétaire au 1er janvier)

Valeur de la clé de répartition

Conventionnelle, inscrite au compromis et à l’acte

Base de calcul du précompte

Revenu cadastral indexé

À lire aussi : Bruxelles

Publiée le 1 septembre 2026

Non. Contrairement à la succession, la donation ne fait pas bénéficier le donataire de l’exonération de plus-value liée à la résidence principale du défunt. En cas de donation immobilière, la plus-value se calcule à partir de la valeur retenue lors de la donation, et la revente ultérieure peut être taxée si elle intervient dans les délais légaux.

La distinction entre donation et succession est l’un des pièges fiscaux les plus fréquents en immobilier belge. Les deux transmettent un bien sans vente, mais leurs conséquences sur la plus-value future sont opposées. La règle à retenir : l’exonération de plus-value liée à la résidence principale existe en succession, pas en donation.

Pourquoi cette différence ? Parce que la donation exige un acte notarié et supporte ses propres droits de donation (en Wallonie, en ligne directe et entre époux ou cohabitants légaux : 3 % jusqu’à 150 000 euros, 9 % jusqu’à 250 000 euros, 18 % jusqu’à 450 000 euros, 27 % au-delà). Elle fixe une valeur de référence à la date de la donation. Lorsque le donataire revend ensuite le bien, la plus-value éventuelle se mesure par rapport à cette valeur, et non par rapport à un prix d’achat d’origine, sans le bénéfice de l’exonération résidence principale attachée au donateur.

Le point contre-intuitif est que donner de son vivant, souvent présenté comme un moyen d’alléger la note fiscale globale (droits de donation généralement plus doux que les droits de succession, et règle de cumul qui repart à zéro au-delà de 3 ans entre deux donations à la même personne), ne transmet pas pour autant l’avantage plus-value. Le donataire qui revend rapidement peut se retrouver taxé alors qu’un héritier, lui, aurait pu bénéficier de l’exonération.

Il faut donc raisonner globalement : comparer les droits de donation économisés à l’éventuel impôt de plus-value que devra supporter le donataire s’il revend dans les délais taxables (16,5 % pour un immeuble bâti revendu dans les 5 ans, 33 % pour un terrain). En Wallonie, une réforme annoncée pour le 1er janvier 2028 doit ramener le taux de donation immobilière en ligne directe de 27 % à 14 %, mais elle ne change rien au principe : la donation n’ouvre pas l’exonération de plus-value.

En un coup d’œil

Critère

Donation

Succession

Exonération plus-value résidence principale

Non

Oui

Acte notarié requis

Oui

Réglée par le notaire

Droits applicables (Wallonie)

Droits de donation 3 % à 27 % en ligne directe

Droits de succession 3 % à 30 % en ligne directe

Valeur de référence pour la plus-value future

Valeur à la date de la donation

Valeur au décès, exonération possible

Règle de cumul

Sur 3 ans, compteur remis à zéro au-delà

Non applicable

Publiée le 1 septembre 2026

Oui. En cas de succession, l’héritier ne supporte pas d’impôt sur la plus-value liée à la période du défunt : la transmission par héritage bénéficie du régime d’exonération, contrairement à la donation. L’héritier paie des droits de succession, mais la valeur retenue au décès sert de nouvelle référence pour une éventuelle plus-value ultérieure.

La succession et la donation transmettent toutes deux un bien sans vente, mais elles se comportent de façon opposée sur le terrain de la plus-value. Pour l’héritier, la règle est favorable : la transmission par décès bénéficie de l’exonération de plus-value, là où la donation ne l’ouvre pas. C’est une distinction essentielle, souvent décisive dans les stratégies patrimoniales.

Concrètement, l’héritier reçoit le bien à sa valeur retenue au moment du décès, qui sert de référence pour toute plus-value future. Il ne « récupère » pas la plus-value latente accumulée par le défunt : celle-ci n’est pas taxée dans son chef. En contrepartie, l’héritier acquitte des droits de succession, qui en Wallonie s’échelonnent en ligne directe et entre époux ou cohabitants légaux de 3 % à 30 % sur la part nette, avec un abattement de 12 500 euros (notaire.be, 2026). Le conjoint ou cohabitant légal survivant est même exonéré de droits sur le logement familial.

Le point contre-intuitif, c’est que garder un bien jusqu’au décès plutôt que de le donner de son vivant peut préserver l’avantage plus-value pour les héritiers, alors que la donation, souvent choisie pour réduire les droits, prive le donataire de cette exonération. Le choix entre donner et léguer ne se résume donc pas à comparer droits de donation et droits de succession : il faut aussi intégrer le sort de la plus-value en cas de revente.

Si l’héritier revend le bien peu après l’avoir reçu, il n’y a en général pas ou peu de plus-value imposable, puisque le prix de vente est proche de la valeur retenue au décès qui lui sert de base. Une réforme wallonne annoncée pour le 1er janvier 2028 doit abaisser le taux maximal des droits de succession en ligne directe de 30 % à 15 %, mais les successions ouvertes avant cette date restent au barème actuel. Cette réforme touche les droits de succession, pas le principe d’exonération de plus-value, qui demeure.

En un coup d’œil

Aspect

Traitement en cas de succession

Plus-value liée à la période du défunt

Exonérée dans le chef de l’héritier

Valeur de référence pour la plus-value future

Valeur retenue au décès

Droits dus

Droits de succession (Wallonie : 3 % à 30 % en ligne directe)

Logement familial du couple

Exonéré de droits pour le conjoint / cohabitant légal survivant

Comparaison avec la donation

La donation, elle, n’ouvre pas l’exonération de plus-value

Réforme au 1er janvier 2028

Taux max ligne directe 30 % vers 15 %, sans toucher l’exonération

Publiée le 1 septembre 2026

Oui. En Wallonie, la vente d’une unité d’habitation équipée d’une installation électrique impose un contrôle de conformité par un organisme agréé, à charge du vendeur. Le résultat, conforme ou non, est annexé et mentionné à l’acte. Un résultat non conforme n’empêche pas de vendre, mais l’acheteur devra régulariser dans les 18 mois.

L’attestation de conformité de l’installation électrique est une obligation à la vente pour toute unité d’habitation dotée d’une installation électrique. Elle vise la sécurité des personnes : le contrôle, effectué par un organisme agréé, vérifie que l’installation respecte le Règlement général sur les installations électriques. Le vendeur doit faire réaliser ce contrôle et remettre le procès-verbal, qui sera annexé à l’acte notarié et dont la mention figure dans celui-ci.

Le point le plus mal compris est le suivant : un procès-verbal négatif (installation non conforme) ne bloque pas la vente. La transaction peut se conclure malgré une non-conformité, à une condition : l’acquéreur, une fois devenu propriétaire, dispose d’un délai légal de 18 mois pour mettre l’installation en conformité et faire procéder à une contre-visite qui la validera. Cette obligation de régularisation est reprise expressément à l’acte, de sorte que l’acheteur en a connaissance et l’accepte.

Il faut bien distinguer ce certificat électrique du certificat PEB. Le PEB informe sur la performance énergétique et n’impose aucune classe minimale pour vendre. Le contrôle électrique, lui, porte sur la sécurité et déclenche, en cas de non-conformité, une obligation de mise en conformité dans le chef de l’acheteur. Ce sont deux documents distincts, tous deux requis dans le dossier de vente, l’un ne dispensant jamais de l’autre.

Pour le vendeur, l’intérêt de réaliser ce contrôle tôt est double : il connaît l’état réel de son installation et peut, s’il le souhaite, corriger les défauts avant la vente (ce qui améliore la valeur perçue et évite de reporter la charge sur l’acheteur), ou en tenir compte dans la négociation du prix. Une installation déjà conforme est un argument commercial et un facteur de confiance. Rappelons que ces règles s’appliquent en Wallonie ; Bruxelles et la Flandre connaissent des obligations comparables en matière de contrôle électrique à la vente, avec leurs propres modalités.

En un coup d’œil

Obligation : contrôle de conformité électrique requis pour vendre une unité d’habitation équipée d’une installation.

À charge de : le vendeur, via un organisme de contrôle agréé.

Formalisme : procès-verbal annexé à l’acte et mention dans l’acte.

Résultat non conforme : la vente reste possible, l’acheteur doit régulariser dans les 18 mois.

Contre-visite : nécessaire après travaux pour valider la mise en conformité.

À distinguer du PEB : sécurité de l’installation, et non performance énergétique.

Rappel régional : Bruxelles et la Flandre ont des obligations comparables, modalités propres.

À lire aussi : Bruxelles

Publiée le 1 septembre 2026

Oui. En Wallonie, le certificat PEB est obligatoire pour vendre un logement. Il doit exister avant la mise en vente, sa classe énergétique figure dès l’annonce, et il est à charge du vendeur. La même obligation vaut pour la location. Aucun compromis ni acte ne se conclut valablement sans PEB disponible.

Le certificat PEB n’est pas une option laissée au bon vouloir du vendeur : c’est une obligation légale en Wallonie, aussi bien pour vendre que pour louer. Le principe est que l’acquéreur (ou le futur locataire) doit pouvoir connaître la performance énergétique du bien avant de s’engager. La classe énergétique doit donc apparaître dès la publicité et l’annonce, puis être remise et mentionnée lors de la conclusion de la vente.

La charge incombe au vendeur, qui doit faire établir le certificat par un certificateur PEB agréé par la Région wallonne avant de mettre le bien sur le marché. Le PEB a une durée de validité (dix ans en principe, sauf travaux modifiant la performance) : si un certificat valide existe déjà, il n’est pas nécessaire d’en refaire un. À l’inverse, un certificat périmé ou absent doit être établi avant toute commercialisation.

Le point contre-intuitif est qu’un mauvais PEB n’interdit pas la vente. Aucune classe minimale n’est imposée pour vendre : un logement classé énergivore peut parfaitement être vendu, à condition que le certificat existe et soit communiqué. Ce qui est sanctionné, ce n’est pas la mauvaise performance, mais l’absence de certificat ou de mention de la classe. Le PEB est un document d’information, pas un permis de vendre subordonné à un niveau de performance.

En pratique, disposer d’un PEB dès le départ évite de bloquer la signature du compromis et rassure l’acheteur. Il faut le distinguer de l’attestation de conformité électrique, qui répond à une logique différente (sécurité de l’installation, avec délai de mise en conformité pour l’acheteur). Ces deux documents cohabitent dans le dossier de vente, à côté des renseignements urbanistiques, de l’extrait cadastral et, selon le bien, du contrôle de la citerne à mazout ou du rapport sur l’état des sols. Rappel régional : Bruxelles et la Flandre imposent également un PEB à la vente, avec leurs propres modalités.

En un coup d’œil

Obligation : le PEB est requis pour vendre (et pour louer) un logement en Wallonie.

Moment : il doit exister avant la mise en vente, la classe figurant dès l’annonce.

À charge de : le vendeur, via un certificateur PEB agréé par la Région wallonne.

Aucune classe minimale : même un logement énergivore peut être vendu si le PEB existe et est communiqué.

Ce qui est sanctionné : l’absence de certificat ou de mention de la classe, pas la mauvaise performance.

Validité : dix ans en principe, sauf travaux modifiant la performance.

Rappel régional : Bruxelles et la Flandre imposent aussi un PEB à la vente, modalités propres.

À lire aussi : Bruxelles

Publiée le 1 septembre 2026

Non. Le prêt hypothécaire du vendeur n’est pas transféré à l’acheteur : c’est un contrat personnel entre le vendeur et sa banque. Lors de la vente, le crédit restant dû est remboursé, généralement sur le prix de vente, et l’hypothèque qui grève le bien est levée (mainlevée) pour que l’acheteur reçoive un bien libre de toute inscription.

Une idée fausse tenace voudrait qu’en achetant une maison, on reprenne aussi le crédit du vendeur. En réalité, le prêt hypothécaire est un contrat conclu intuitu personae entre le vendeur et son organisme prêteur : il repose sur la situation financière du vendeur, ses revenus, ses garanties. Il ne suit pas le bien et ne se transmet pas automatiquement à l’acheteur. L’acheteur, lui, finance son acquisition avec ses propres fonds ou son propre crédit, souscrit auprès de sa banque.

Que devient alors le prêt du vendeur ? Il doit être soldé. En pratique, lors de la passation de l’acte, le notaire prélève sur le prix de vente le capital restant dû et le verse à la banque du vendeur pour éteindre le crédit. Si le prix couvre le solde, l’opération est neutre ; s’il ne le couvre pas (rare, mais possible en cas de forte baisse de valeur ou de crédit récent), le vendeur doit compléter la différence pour libérer le bien.

Le second temps est juridique : l’hypothèque inscrite au profit de la banque continue de grever le bien tant qu’elle n’est pas radiée. Le notaire organise donc la mainlevée d’hypothèque, c’est-à-dire la radiation de l’inscription, dont les frais notariés sont proportionnels au montant initialement garanti. Ainsi, l’acheteur reçoit un bien purgé de l’hypothèque du vendeur, ce qui est une condition normale d’une vente saine.

Le point contre-intuitif est que le vendeur qui a encore un crédit ne « refile » pas sa dette : il la rembourse par anticipation à l’occasion de la vente, parfois avec une indemnité de remploi due à la banque pour remboursement anticipé. Il faut distinguer trois choses souvent mélangées : le prêt (contrat personnel, remboursé), l’hypothèque (garantie sur le bien, radiée par mainlevée) et le précompte immobilier (impôt annuel, réparti au prorata). Aucune de ces trois ne se transfère telle quelle à l’acheteur.

En un coup d’œil

Principe : le prêt hypothécaire est un contrat personnel entre le vendeur et sa banque, non transmis à l’acheteur.

Remboursement : le capital restant dû est soldé lors de la vente, généralement prélevé sur le prix par le notaire.

Solde insuffisant : si le prix ne couvre pas le crédit, le vendeur complète la différence.

Mainlevée : l’hypothèque grevant le bien est radiée, frais notariés proportionnels au montant garanti.

Indemnité de remploi : la banque peut réclamer une indemnité de remboursement anticipé au vendeur.

L’acheteur : finance avec ses propres fonds ou son propre crédit, et reçoit un bien libre d’hypothèque.

À distinguer : prêt (remboursé), hypothèque (radiée), précompte (réparti au prorata) sont trois choses différentes.

Publiée le 1 septembre 2026

Les frais d’agence sont déductibles de la base imposable de la plus-value lorsque le bien vendu est taxable, en tant que frais de mise en vente. En revanche, si la vente est exonérée (résidence principale, ou bien détenu au-delà des délais taxables), les frais d’agence ne procurent aucune déduction fiscale, faute d’impôt à réduire.

La déductibilité des frais d’agence dépend entièrement de la situation fiscale de la vente. Il faut d’abord distinguer deux cas radicalement différents : la vente exonérée et la vente taxable. Pour la grande majorité des ventes de résidence principale, exonérées de plus-value, la question ne se pose pas : il n’y a pas d’impôt sur la plus-value, donc rien à déduire. Payer une commission d’agence n’ouvre alors aucun avantage fiscal, car il n’existe pas d’assiette imposable à diminuer.

Le cas intéressant est celui d’une vente taxable : immeuble bâti revendu dans les 5 ans (16,5 % plus additionnels communaux) ou terrain non bâti dans les délais. Ici, la commission d’agence, à charge de la partie mandante (généralement le vendeur), est déductible de la base de la plus-value en tant que frais de mise en vente, au même titre que d’autres frais engagés pour réaliser la vente. Elle vient donc réduire le montant sur lequel l’impôt est calculé, à condition d’être justifiée par une facture.

Le point contre-intuitif est qu’une même dépense, la commission d’agence, peut être fiscalement neutre ou avantageuse selon le contexte : inutile fiscalement pour une résidence principale exonérée, elle devient un vrai levier d’optimisation pour un bien de rapport revendu à court terme. Le vendeur d’un investissement locatif taxable a donc intérêt à conserver précieusement le justificatif de commission, aux côtés des factures de travaux d’un entrepreneur enregistré et de la preuve des frais d’acquisition, tous déductibles de la base.

Il faut aussi bien séparer les régimes. La déduction évoquée ici concerne la plus-value (revenus divers, article 90 CIR), pas l’impôt des personnes physiques ordinaire, ni les revenus locatifs. Pour un bailleur personne physique louant à un particulier pour son logement, l’imposition se fait forfaitairement sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, sans déduction des frais réels : les frais d’agence de mise en location n’y sont donc pas déductibles. Le régime change pour une société ou un usage professionnel, imposés sur le loyer réel net avec déduction des charges. Toujours identifier le régime avant de conclure à la déductibilité.

En un coup d’œil

Vente exonérée (résidence principale, hors délais taxables) : frais d’agence non déductibles, faute d’impôt à réduire.

Vente taxable (bâti sous 5 ans, terrain) : commission d’agence déductible de la base de la plus-value.

Condition : disposer d’une facture justifiant la commission.

Autres frais déductibles de la plus-value : travaux par entrepreneur enregistré, frais d’acquisition.

Bailleur personne physique (logement privé) : imposé sur le RC indexé majoré de 40 %, sans déduction des frais réels.

Société ou usage professionnel : imposé sur le loyer réel net, charges déductibles.

Règle d’or : identifier le régime fiscal avant de conclure à la déductibilité.

Publiée le 1 septembre 2026

Non. L’indivision ne dispense jamais du certificat PEB : il reste obligatoire pour vendre en Wallonie, quel que soit le nombre de propriétaires. Le PEB porte sur le bien, pas sur les personnes. Les indivisaires doivent le faire établir avant la mise en vente, comme ils doivent s’accorder pour vendre le bien commun.

L’indivision désigne la situation où plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien (héritiers d’une succession, ex-conjoints après un divorce, cohabitants ayant acheté à deux). Une confusion fréquente consiste à croire que ce statut particulier allègerait les obligations documentaires de la vente. Ce n’est pas le cas : le certificat PEB est attaché au bien vendu, pas au vendeur, et reste donc pleinement obligatoire, que le bien appartienne à une seule personne ou à dix indivisaires.

Concrètement, avant de mettre le bien en vente, les indivisaires doivent faire établir le PEB par un certificateur agréé, exactement comme un propriétaire unique. Le coût, de l’ordre de quelques centaines d’euros, se partage en général entre indivisaires au prorata de leurs quotes-parts, sauf accord différent. Il en va de même pour l’attestation de conformité électrique et les autres documents du dossier de vente (renseignements urbanistiques, extrait cadastral, éventuel contrôle citerne ou état des sols).

Le vrai point sensible de l’indivision n’est pas le PEB mais l’accord de vendre. En principe, la vente d’un bien indivis requiert le consentement de tous les indivisaires. En cas de désaccord persistant, la loi organise une issue : la sortie d’indivision, avec au besoin une vente publique via Biddit, la plateforme officielle des notaires, où les enchères se déroulent sur 8 jours, les montants sont publics et les enchérisseurs anonymes. Le partage supporte alors le droit de partage de 1 % de la valeur du bien (maintenu à 1 % en 2026 pour les divorces et fins de cohabitation légale).

Le point contre-intuitif est donc double : d’un côté, l’indivision ne supprime aucune obligation de certificat ; de l’autre, elle ajoute une contrainte, celle de l’accord entre copropriétaires indivis. Un indivisaire ne peut pas vendre seul le bien entier ni imposer une vente sans respecter les règles de l’indivision, mais aucun d’eux ne peut non plus se soustraire à l’exigence du PEB en invoquant le partage. Rappel régional : ces obligations valent en Wallonie, Bruxelles et la Flandre imposant elles aussi un PEB à la vente.

En un coup d’œil

Règle : le PEB reste obligatoire en indivision, car il porte sur le bien et non sur les personnes.

Établissement : à réaliser par un certificateur agréé avant la mise en vente, comme pour un propriétaire unique.

Coût : quelques centaines d’euros, partagé entre indivisaires au prorata des quotes-parts sauf accord différent.

Autres documents : conformité électrique, renseignements urbanistiques, extrait cadastral également requis.

Vrai enjeu de l’indivision : l’accord de tous pour vendre, non la dispense de certificat.

Blocage : sortie d’indivision possible, au besoin vente publique via Biddit (enchères sur 8 jours).

Droit de partage : 1 % de la valeur, maintenu à 1 % en 2026 pour divorces et fins de cohabitation légale.

À lire aussi : Bruxelles

Publiée le 1 septembre 2026

La taxe sur les seconds résidents, ou taxe sur les secondes résidences, est une taxe communale annuelle frappant le propriétaire d’un logement où personne n’est domicilié, typiquement une résidence secondaire ou un pied-à-terre. Son montant et son existence varient d’une commune à l’autre en Wallonie. Elle est distincte du précompte immobilier et s’y ajoute.

La taxe sur les secondes résidences (parfois appelée taxe sur les seconds résidents) est un impôt communal, décidé et fixé par chaque commune. Son principe : viser les logements pour lesquels aucun occupant n’est inscrit au registre de la population de la commune, c’est-à-dire les biens qui ne servent pas de résidence principale à qui que ce soit. Le propriétaire d’une résidence secondaire, d’un appartement à la côte ou d’un pied-à-terre urbain peut donc y être assujetti.

Le point à comprendre est que cette taxe n’est ni régionale ni fédérale : elle relève de l’autonomie fiscale communale. Résultat contre-intuitif, deux biens comparables situés dans deux communes wallonnes voisines peuvent supporter des taxes très différentes, voire aucune taxe dans l’une et une taxe substantielle dans l’autre. Il n’existe donc pas de barème unique : pour connaître le montant exact, il faut consulter le règlement-taxe de la commune concernée.

Cette taxe se distingue nettement du précompte immobilier, qui est un impôt régional annuel calculé sur le revenu cadastral indexé et dû par tout propriétaire, résidence principale ou non. Un propriétaire de seconde résidence peut donc cumuler les deux : le précompte immobilier régional d’une part, la taxe communale sur les secondes résidences d’autre part. Certaines communes appliquent en outre des taxes voisines (sur les logements inoccupés ou les immeubles inhabités), qui répondent à d’autres logiques et ne doivent pas être confondues avec la taxe sur les secondes résidences.

Pour un investisseur ou un acheteur de résidence secondaire, ce paramètre mérite d’être intégré au calcul de rentabilité et au budget annuel, au même titre que le précompte, l’assurance et l’entretien. Avant d’acheter un bien destiné à ne pas être habité à titre principal, il est utile de vérifier auprès de la commune l’existence et le montant d’une éventuelle taxe. Rappel régional : ce type de taxe communale existe aussi à Bruxelles et en Flandre, avec des règlements propres à chaque commune.

En un coup d’œil

Nature : taxe communale annuelle, fixée par chaque commune en Wallonie.

Cible : logement où personne n’est domicilié (résidence secondaire, pied-à-terre).

Variabilité : existence et montant diffèrent d’une commune à l’autre, sans barème unique.

À vérifier : le règlement-taxe de la commune concernée avant l’achat.

Distincte du précompte immobilier : impôt régional dû en plus, sur le revenu cadastral indexé.

À ne pas confondre : avec la taxe sur les logements inoccupés ou immeubles inhabités.

Rappel régional : des taxes communales comparables existent à Bruxelles et en Flandre.

À lire aussi : Bruxelles

Publiée le 1 septembre 2026

Lorsqu’un bien vendu est encore hypothéqué, le crédit restant dû est remboursé sur le prix de vente et l’hypothèque est radiée par une mainlevée organisée par le notaire, dont les frais sont proportionnels au montant initialement garanti. L’acheteur reçoit ainsi un bien libre de toute inscription hypothécaire.

Vendre un bien encore grevé d’une hypothèque est une situation très courante : beaucoup de vendeurs n’ont pas fini de rembourser leur crédit au moment de vendre. Il n’y a là aucun obstacle, mais une procédure précise à suivre pour transférer à l’acheteur un bien assaini. Deux opérations distinctes se combinent : le remboursement du prêt et la mainlevée de l’hypothèque.

Le premier temps est financier. Le notaire, qui reçoit le prix de vente, calcule avec la banque du vendeur le capital restant dû et rembourse ce solde par prélèvement sur le prix. Une éventuelle indemnité de remboursement anticipé (indemnité de remploi) peut être réclamée par la banque. Si le prix de vente est supérieur au solde, le vendeur perçoit la différence ; s’il est inférieur, il doit combler l’écart pour permettre la mainlevée.

Le second temps est juridique. Même remboursé, le crédit laisse subsister une inscription hypothécaire sur le bien tant qu’elle n’est pas radiée. La mainlevée est l’acte notarié par lequel cette inscription est levée. Ses frais sont proportionnels au montant initialement garanti (et non au capital restant dû), ce qui explique qu’une mainlevée puisse coûter plus cher qu’on ne l’imagine sur un ancien gros crédit presque soldé. C’est le point contre-intuitif à retenir : le coût de la radiation dépend du montant d’origine garanti, pas de ce qu’il reste à rembourser.

Il faut distinguer la mainlevée de la simple extinction du crédit. Un crédit remboursé n’entraîne pas automatiquement la radiation de l’hypothèque : celle-ci peut d’ailleurs subsister quelque temps (une hypothèque a une durée légale). Dans le cadre d’une vente, la mainlevée est en revanche indispensable pour livrer un bien net. Le vendeur doit anticiper ces frais dans son décompte, aux côtés du remboursement du solde, de la quote-part de précompte immobilier et des certificats obligatoires.

En un coup d’œil

Étape

Contenu

Point d’attention

Décompte du solde

Le notaire chiffre le capital restant dû avec la banque

Éventuelle indemnité de remploi

Remboursement

Prélèvement sur le prix de vente

Si prix insuffisant, le vendeur complète

Mainlevée

Acte notarié radiant l’inscription hypothécaire

Frais proportionnels au montant initialement garanti

Livraison du bien

L’acheteur reçoit un bien libre d’hypothèque

Condition normale d’une vente saine

À distinguer

Extinction du crédit et radiation de l’hypothèque

Un crédit soldé n’efface pas seul l’inscription

Publiée le 1 septembre 2026

La vente reste possible avec une installation non conforme. L’acquéreur, devenu propriétaire, dispose d’un délai légal de 18 mois pour réaliser les travaux de mise en conformité et obtenir une contre-visite favorable. Cette obligation est mentionnée à l’acte, et l’acheteur en accepte la charge en connaissance de cause.

Une non-conformité électrique n’est pas un obstacle absolu à la vente en Wallonie. Le contrôle réalisé par l’organisme agréé aboutit à un procès-verbal qui peut être négatif : l’installation ne respecte pas, sur un ou plusieurs points, le Règlement général sur les installations électriques. Le bien peut malgré tout être vendu, à condition que la situation soit transparente et formalisée à l’acte.

Le mécanisme est le suivant : c’est l’acheteur, une fois propriétaire, qui hérite de l’obligation de mise en conformité, dans un délai légal de 18 mois à compter de l’acte. Il doit faire réaliser les travaux nécessaires, puis solliciter une contre-visite de l’organisme agréé pour faire constater la conformité. L’obligation et le délai sont expressément repris dans l’acte notarié, ce qui garantit que l’acquéreur en a connaissance avant de signer.

Le point contre-intuitif est que la charge financière et matérielle des travaux bascule sur l’acheteur, alors même que la non-conformité préexistait à la vente. C’est pourquoi ce point est un vrai levier de négociation : un acheteur averti tiendra compte du coût prévisible de la mise en conformité pour ajuster son offre, et un vendeur avisé peut choisir d’anticiper les travaux pour vendre avec une installation déjà conforme et éviter cette décote implicite.

Il ne faut pas confondre la non-conformité électrique avec d’autres irrégularités du bien. Un défaut d’urbanisme (travaux sans permis) obéit à une logique différente, tout comme les dégradations locatives ou l’existence d’une hypothèque non purgée. La non-conformité électrique a ceci de particulier qu’elle est encadrée par un délai précis de régularisation transféré à l’acheteur. Enfin, le vendeur reste tenu par ailleurs à son obligation d’information : dissimuler un vice connu peut engager sa responsabilité, indépendamment du régime propre au contrôle électrique.

En un coup d’œil

Vente possible : une installation non conforme n’empêche pas de conclure la vente.

Délai de régularisation : 18 mois à compter de l’acte, à charge de l’acheteur devenu propriétaire.

Contre-visite : l’organisme agréé revalide l’installation après travaux.

Mention à l’acte : l’obligation et le délai sont inscrits dans l’acte notarié.

Levier de négociation : le coût prévisible des travaux pèse sur le prix offert.

Option vendeur : anticiper les travaux pour vendre déjà conforme et éviter la décote.

À ne pas confondre : non-conformité électrique, défaut d’urbanisme, hypothèque non purgée relèvent de régimes distincts.

Publiée le 1 septembre 2026

Après la vente, conservez l’acte authentique et le compromis, les certificats PEB et de conformité électrique, les factures de travaux d’un entrepreneur enregistré, le décompte de plus-value et les justificatifs de frais, la preuve de mainlevée d’hypothèque et les avertissements de précompte. Ces pièces couvrent une éventuelle plus-value et les contrôles fiscaux.

Une vente immobilière ne s’arrête pas à la signature de l’acte : certains documents doivent être conservés plusieurs années, car ils servent à justifier la situation fiscale du vendeur en cas de plus-value taxable ou de contrôle de l’administration. Le réflexe d’archivage vaut particulièrement pour un bien qui n’était pas la résidence principale, où une plus-value peut être due.

Le socle documentaire, ce sont d’abord les actes : le compromis de vente et l’acte authentique, qui établissent le prix, la date de transfert et l’identité des parties. À côté, l’acte d’achat d’origine reste précieux, car il fixe le prix d’acquisition qui sert de base au calcul de toute plus-value. Le point contre-intuitif est que les documents les plus utiles fiscalement ne sont pas ceux de la vente, mais ceux de l’achat et des travaux : ce sont eux qui, en majorant le prix d’acquisition revalorisé, réduisent la plus-value imposable.

Viennent ensuite les justificatifs qui allègent la base imposable : les factures de travaux réalisés par un entrepreneur enregistré (déductibles avec preuve), le justificatif de commission d’agence (déductible pour une vente taxable), et la preuve des frais d’acquisition si l’on retient les frais réels plutôt que le forfait de 25 %. Le décompte de plus-value éventuellement établi et la déclaration à l’impôt des personnes physiques dans laquelle elle a été portée complètent ce dossier.

Enfin, gardez les pièces liées aux obligations de la vente et aux impôts annuels : les certificats PEB et de conformité électrique remis à l’acheteur, la preuve de la mainlevée d’hypothèque si le bien était grevé, les avertissements-extraits de rôle de précompte immobilier et le décompte de sa répartition au prorata. Une durée de conservation d’au moins quelques années après la dernière année concernée est prudente, alignée sur les délais de contrôle de l’administration. Ces mêmes documents facilitent aussi le règlement d’une succession ultérieure ou la preuve de l’historique du bien.

En un coup d’œil

Document à conserver

Utilité fiscale

Compromis et acte authentique de vente

Prix, date de transfert, identité des parties

Acte d’achat d’origine

Fixe le prix d’acquisition, base de la plus-value

Factures de travaux (entrepreneur enregistré)

Déductibles de la base de la plus-value

Justificatif de commission d’agence

Déductible pour une vente taxable

Décompte de plus-value et déclaration IPP

Preuve de la déclaration des revenus divers

Certificats PEB et conformité électrique

Preuve des obligations remplies à la vente

Mainlevée d’hypothèque et avis de précompte

Preuve de radiation et de répartition au prorata

Publiée le 1 septembre 2026

En Wallonie, le vendeur supporte les certificats obligatoires (PEB, conformité électrique), l’éventuelle mainlevée d’hypothèque, les honoraires d’agence quand il en mandate une, la quote-part de précompte immobilier de l’année, et l’impôt sur la plus-value si le bien est taxable. Les droits d’enregistrement et le notaire d’acquisition sont à charge de l’acheteur.

La répartition des frais entre vendeur et acheteur suit une logique claire en Wallonie : à l’acheteur les frais liés au transfert de propriété (droits d’enregistrement, honoraires du notaire d’acquisition, débours), au vendeur les frais de mise en ordre et de commercialisation du bien. C’est une différence de nature, pas seulement de montant.

Premier bloc pour le vendeur : les certificats et documents obligatoires. Le PEB et l’attestation de conformité électrique, de l’ordre de quelques centaines d’euros chacun, sont à sa charge, tout comme, selon le bien, le contrôle de la citerne à mazout, les renseignements urbanistiques, l’extrait cadastral, l’éventuel rapport sur l’état des sols et le dossier d’intervention ultérieure en cas de travaux réalisés.

Deuxième bloc : les frais financiers et de commercialisation. Si un crédit hypothécaire grève encore le bien, la mainlevée génère des frais notariés proportionnels au montant initialement garanti. Si le vendeur passe par une agence, la commission convenue lui incombe en tant que partie mandante, et elle est déductible de la base de la plus-value lorsque le bien est imposable. S’ajoute la quote-part de précompte immobilier de l’année : le vendeur, redevable au 1er janvier, en supporte la fraction correspondant à sa période de propriété, l’acheteur lui remboursant le reste.

Troisième bloc, souvent oublié et parfois lourd : l’impôt sur la plus-value. La résidence principale (occupation d’au moins 12 mois sur les 18 précédant la vente) est exonérée. Mais un immeuble bâti revendu dans les 5 ans est taxé à 16,5 % plus additionnels communaux, et un terrain non bâti à 33 % dans les 5 ans (article 90 CIR, 2026). Le point contre-intuitif à retenir : les frais purs du vendeur sont modestes comparés à ceux de l’acheteur, mais la plus-value, quand elle s’applique, peut renverser complètement l’équilibre et devenir le premier poste de coût de l’opération.

En un coup d’œil

Frais à charge du vendeur

Nature

Ordre de grandeur / règle

Certificat PEB

Document obligatoire

Quelques centaines d’euros

Conformité électrique

Document obligatoire

Quelques centaines d’euros

Contrôle citerne, urbanisme, cadastre, sols

Documents selon le bien

Variables

Mainlevée d’hypothèque

Si crédit en cours

Frais notariés proportionnels au montant garanti

Honoraires d’agence

Si mandat

Commission convenue, déductible de la plus-value

Quote-part de précompte immobilier

Prorata de l’année

Selon la date de l’acte

Impôt plus-value (si taxable)

Fiscalité fédérale

16,5 % bâti sous 5 ans, 33 % terrain, résidence principale exonérée

Publiée le 1 septembre 2026

En Wallonie en 2026, les droits d’enregistrement sont de 12,5 % du prix d’achat au taux normal. Depuis le 1er janvier 2025, l’habitation propre et unique bénéficie d’un taux réduit de 3 %, sous condition de domiciliation dans le bien sous 3 ans et de maintien pendant 3 ans. Ils sont dus par l’acheteur.

Les droits d’enregistrement sont l’impôt régional prélevé lors de l’achat d’un bien immobilier existant. En Wallonie, le taux de référence reste 12,5 % du prix, applicable notamment à l’investissement locatif et à la résidence secondaire. La grande nouveauté est entrée en vigueur le 1er janvier 2025 : un taux réduit de 3 % pour l’habitation propre et unique de l’acheteur (SPF Finances Wallonie, 2025).

Le mot contre-intuitif ici est « unique ». Le 3 % ne récompense pas le premier achat en tant que tel, mais le fait de n’être propriétaire que de ce seul logement et d’en faire son habitation propre. Concrètement, l’acheteur doit s’y domicilier dans les 3 ans suivant l’acte et y maintenir sa résidence pendant 3 ans. S’il achète pour louer ou comme seconde résidence, il reste à 12,5 %. Un investisseur qui possède déjà sa maison et acquiert un second bien locatif paie donc le plein tarif.

L’enjeu financier est considérable. Sur un bien de 200 000 euros, le taux normal représente 25 000 euros de droits, contre 6 000 euros au taux réduit : une économie de 19 000 euros qui change souvent l’équation d’un budget. Les droits sont calculés sur le prix convenu (ou sur la valeur vénale si elle est supérieure) et perçus par le notaire lors de la passation de l’acte.

Les écarts régionaux sont importants et il faut toujours raisonner « en Wallonie ». La Flandre applique 2 % à l’habitation propre et unique. Bruxelles fonctionne différemment, avec un abattement sur la base imposable (une tranche exonérée) plutôt qu’un taux réduit global. Enfin, un logement neuf vendu par un promoteur n’est pas soumis aux droits d’enregistrement sur la construction mais à la TVA de 21 %.

En un coup d’œil

Situation (Wallonie 2026)

Taux applicable

Habitation propre et unique (domiciliation sous 3 ans, maintien 3 ans)

3 % depuis le 1er janvier 2025

Investissement locatif

12,5 %

Résidence secondaire

12,5 %

Deuxième bien d’un propriétaire déjà logé

12,5 %

Rappel Flandre

2 % habitation propre et unique

Rappel Bruxelles

Abattement sur la base imposable

Neuf vendu par promoteur

TVA 21 % (pas de droits sur la construction)

À lire aussi : Bruxelles

Publiée le 1 septembre 2026

En Wallonie, l’acheteur paie les droits d’enregistrement (3 % pour l’habitation propre et unique depuis le 1er janvier 2025, 12,5 % sinon), les honoraires du notaire fixés par barème légal dégressif, ainsi que les frais et débours administratifs. Ces trois composantes forment ce qu’on appelle communément les frais de notaire.

Les frais d’achat en Wallonie se répartissent en trois blocs très inégaux. Le plus lourd, de loin, ce sont les droits d’enregistrement : un impôt régional qui atteint 12,5 % du prix pour un investissement locatif ou une résidence secondaire. Mais depuis le 1er janvier 2025, l’habitation propre et unique bénéficie d’un taux réduit de 3 %, à condition de s’y domicilier dans les 3 ans et d’y rester 3 ans (SPF Finances Wallonie, 2025). L’écart est spectaculaire : sur un bien de 250 000 euros, les droits passent de 31 250 euros à 7 500 euros.

Le deuxième bloc, ce sont les honoraires du notaire. Point contre-intuitif : ils sont identiques chez tous les notaires belges, car fixés par arrêté royal selon un barème dégressif ; ils ne se négocient pas. Plus le prix monte, plus le pourcentage marginal baisse. Le troisième bloc regroupe les frais et débours : recherches hypothécaires, urbanistiques, cadastrales, inscription de l’acte, frais de dossier. Ces débours couvrent les démarches que le notaire avance pour le compte de l’acheteur.

À ces frais d’acte peuvent s’ajouter, si l’achat est financé par crédit, les frais liés à la constitution de l’hypothèque (acte de crédit distinct, avec ses propres droits et honoraires). Attention à la distinction régionale : en Flandre, l’habitation propre et unique est taxée à 2 %, et Bruxelles applique un abattement sur la base imposable plutôt qu’un taux réduit. Un bien neuf vendu par un promoteur relève, lui, de la TVA à 21 % sur la construction, et non des droits d’enregistrement.

En un coup d’œil

Composante

Nature

Montant / taux (Wallonie 2026)

Droits d’enregistrement

Impôt régional

3 % habitation propre et unique, sinon 12,5 %

Honoraires du notaire

Tarif légal (AR)

Barème dégressif, identique partout, non négociable

Frais et débours

Recherches et inscriptions

Variables selon le dossier

Frais d’hypothèque

Si achat à crédit

Acte de crédit distinct

Bien neuf (promoteur)

TVA

21 % sur la construction

À lire aussi : Bruxelles

Publiée le 1 septembre 2026

En Wallonie, le vendeur supporte le certificat PEB, l’attestation de conformité électrique, l’éventuelle mainlevée d’hypothèque, les frais d’agence et, dans certains cas, l’impôt sur la plus-value. Les droits d’enregistrement et les honoraires du notaire sont, eux, à charge de l’acheteur.

Contrairement à une idée répandue, la grosse facture d’une transaction (droits d’enregistrement de 3 % ou 12,5 %, honoraires du notaire) n’est pas payée par le vendeur mais par l’acheteur en Wallonie. Le vendeur, lui, assume surtout des frais de mise en vente et de mise en ordre administrative du bien, généralement bien inférieurs.

Premier poste : les certificats obligatoires. Le certificat PEB (performance énergétique du bâtiment) est requis pour vendre et pour louer, à charge du vendeur, pour un coût de l’ordre de quelques centaines d’euros selon le bien (Fédération wallonne, 2026). L’attestation de conformité de l’installation électrique est également exigée pour toute unité d’habitation équipée d’une installation. S’y ajoutent, selon la situation, le contrôle de la citerne à mazout, les renseignements urbanistiques, l’extrait cadastral, un éventuel rapport sur l’état des sols (banque de données wallonne) et le dossier d’intervention ultérieure si des travaux ont été réalisés.

Deuxième poste : la mainlevée d’hypothèque. Si un crédit hypothécaire grève encore le bien, le notaire organise sa radiation ; les frais notariés sont proportionnels au montant initialement garanti. Troisième poste : les honoraires de l’agence immobilière, à charge de la partie mandante (le plus souvent le vendeur), déductibles de la base imposable de la plus-value lorsque le bien est taxable.

Dernier poste, souvent oublié : l’impôt sur la plus-value. La résidence principale (domicile durant au moins 12 mois sur les 18 précédant la vente) est exonérée. Mais un immeuble bâti revendu dans les 5 ans est taxé à 16,5 % plus les additionnels communaux (SPF Finances, article 90 CIR, 2026), et un terrain non bâti à 33 % dans les 5 ans.

En un coup d’œil

Poste de frais vendeur

À charge de

Ordre de grandeur / taux

Certificat PEB

Vendeur

Quelques centaines d’euros

Attestation conformité électrique

Vendeur

Quelques centaines d’euros

Mainlevée d’hypothèque

Vendeur

Frais notariés proportionnels au montant garanti

Honoraires d’agence

Partie mandante (souvent vendeur)

Commission convenue, déductible de la plus-value

Impôt plus-value (si taxable)

Vendeur

16,5 % bâti sous 5 ans, 33 % terrain, résidence principale exonérée

Droits d’enregistrement et notaire

Acheteur

3 % ou 12,5 % + honoraires

Publiée le 1 septembre 2026

Le précompte immobilier est dû par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année. En cas de vente en cours d’année, l’administration réclame donc l’impôt au vendeur, mais l’usage est de le répartir au prorata entre vendeur et acheteur selon la date de l’acte, via le décompte notarial.

Le précompte immobilier est un impôt régional annuel calculé sur le revenu cadastral (RC) indexé du bien. La règle légale est simple mais souvent mal comprise : le redevable est la personne qui est propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. C’est à elle que l’avertissement-extrait de rôle sera envoyé, quelle que soit la date à laquelle le bien change ensuite de mains.

Voici le point contre-intuitif : si vous vendez votre maison le 1er juillet, c’est vous, le vendeur, qui recevez l’avis de paiement pour l’année entière, alors que vous n’aurez été propriétaire que six mois. L’administration ne connaît qu’un seul redevable, celui du 1er janvier, et ne se préoccupe pas de la revente en cours d’année.

Pour rétablir l’équité, la pratique notariale prévoit une répartition au prorata temporis entre le vendeur et l’acheteur, calculée sur la date de l’acte authentique. L’acheteur rembourse au vendeur la fraction de l’année où il devient propriétaire. Cette répartition n’est toutefois pas imposée par la loi fiscale : elle relève de la convention entre parties. Le compromis de vente et l’acte notarié en fixent les modalités.

Il faut distinguer deux plans. Sur le plan fiscal, face à l’administration, le vendeur (propriétaire au 1er janvier) reste le seul redevable et doit veiller à payer le précompte pour éviter les majorations. Sur le plan civil, entre vendeur et acheteur, la charge est partagée selon la convention. Rappelons enfin que le précompte se calcule sur le RC indexé, pas sur le RC non indexé, ce qui donne une base sensiblement plus élevée.

En un coup d’œil

Redevable légal face à l’administration : le propriétaire au 1er janvier de l’année, c’est-à-dire le vendeur en cas de revente ultérieure.

Base de calcul : le revenu cadastral indexé (et non le RC non indexé), multiplié par les taux régional, provincial et communal.

Répartition entre parties : au prorata temporis selon la date de l’acte authentique, l’acheteur remboursant sa quote-part au vendeur.

Nature de la répartition : conventionnelle (compromis et acte), non imposée par la loi fiscale, mais quasi systématique en pratique.

Point de vigilance : même remboursé en partie par l’acheteur, le vendeur doit payer l’avertissement pour éviter les majorations à son nom.

Publiée le 1 septembre 2026

Oui. En Belgique, la vente de votre résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value, à condition d’y avoir eu votre domicile pendant au moins 12 mois durant les 18 mois qui précèdent le mois de la vente. C’est l’exonération la plus large du système fiscal immobilier belge, valable en Wallonie, à Bruxelles et en Flandre.

L’exonération de la plus-value sur la résidence principale est une pierre angulaire de la fiscalité immobilière belge. Elle repose sur un régime fédéral (article 90 CIR), identique dans les trois régions. Le principe : lorsqu’un particulier vend le logement qui constitue sa résidence principale, l’éventuelle plus-value réalisée n’est pas taxée, même si le bien a fortement pris de la valeur.

La condition centrale est une condition de domiciliation. Il faut avoir occupé le bien comme résidence principale (domicile réel, inscription au registre) pendant au moins 12 mois au cours des 18 mois précédant le mois de la vente. Ce mécanisme des 12 mois sur 18 est volontairement souple : il laisse une fenêtre de quelques mois où le bien peut être quitté (par exemple parce qu’on a déménagé avant d’avoir vendu) sans perdre l’exonération.

Le point contre-intuitif est que cette exonération ne dépend ni du montant de la plus-value, ni de la durée totale de possession, ni du nombre de fois où l’on vend sa résidence principale au cours d’une vie. Contrairement à un immeuble de rapport (taxé à 16,5 % s’il est revendu dans les 5 ans) ou à un terrain (33 % dans les 5 ans), la résidence principale échappe entièrement à l’impôt même si elle est revendue quelques mois après l’achat, pour peu que la condition d’occupation soit remplie.

Attention toutefois : c’est bien l’usage réel de résidence principale qui compte, pas la simple intention. Une seconde résidence, un bien mis en location ou un logement acheté pour être revendu rapidement sans y habiter ne bénéficient pas de l’exonération. En cas de doute (déménagement, mutation professionnelle, occupation partielle), il est prudent de vérifier la période d’occupation avec le notaire avant de signer, car la charge de la preuve du domicile pèse sur le vendeur.

En un coup d’œil

Principe : la plus-value sur la résidence principale est totalement exonérée d’impôt en Belgique.

Condition : domicile dans le bien au moins 12 mois durant les 18 mois précédant le mois de la vente.

Sans plafond : l’exonération ne dépend pas du montant de la plus-value réalisée.

Souplesse : la fenêtre de 18 mois autorise quelques mois d’inoccupation avant la vente (déménagement anticipé).

Preuve : l’occupation réelle et l’inscription au registre de la population font foi, pas la simple intention.

À l’inverse : seconde résidence, bien locatif ou achat-revente sans occupation ne sont pas exonérés.

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Publiée le 1 septembre 2026

La commune ne prélève pas de taxe spécifique sur l’acte de vente lui-même en Wallonie. En revanche, des taxes communales peuvent peser autour de la vente : additionnels communaux qui s’ajoutent à l’impôt sur la plus-value, taxe sur les secondes résidences ou sur les immeubles inoccupés, et quote-part de précompte immobilier à régler pour l’année.

À la question de savoir si vendre déclenche une taxe communale, la réponse doit être nuancée. Il n’existe pas, en Wallonie, de taxe communale frappant directement la transaction de vente : la fiscalité du transfert (droits d’enregistrement) est régionale et à charge de l’acheteur. Mais autour de la vente gravitent plusieurs prélèvements communaux qu’il ne faut pas ignorer.

Le premier concerne la plus-value. Lorsqu’un bien est taxable (immeuble bâti revendu dans les 5 ans à 16,5 %, terrain non bâti à 33 % dans les 5 ans), l’impôt fédéral est majoré d’additionnels communaux, souvent de l’ordre de 6 à 9 % du principal selon la commune (article 90 CIR, 2026). C’est le point contre-intuitif : la commune ne taxe pas la vente, mais elle prélève sa part sur l’impôt de plus-value lorsque celui-ci s’applique. Le taux d’additionnels varie d’une commune à l’autre, ce qui peut faire fluctuer la note finale du vendeur.

Le deuxième groupe concerne les taxes liées à la nature ou à l’état du bien : la taxe communale sur les secondes résidences (pour un logement où personne n’est domicilié) et, dans certaines communes, la taxe sur les logements inoccupés ou immeubles inhabités. Ces taxes ne sont pas déclenchées par la vente, mais un vendeur peut y être assujetti pour la période où il détenait encore le bien, et leur existence influence l’attractivité du bien pour un investisseur.

Le troisième élément est la quote-part de précompte immobilier. Ce n’est pas une taxe communale au sens strict, mais un impôt régional dont une part communale (les centimes additionnels communaux) est perçue. Le vendeur, redevable au 1er janvier, en supporte la fraction de l’année correspondant à sa période de propriété, l’acheteur lui remboursant le reste au prorata. En résumé, la vente n’active pas de taxe communale propre, mais le vendeur doit intégrer additionnels de plus-value, taxes sur le bien et précompte dans son décompte. Rappel régional : Bruxelles et la Flandre ont leurs propres additionnels et taxes communales.

En un coup d’œil

Prélèvement

Déclenché par la vente ?

À charge de

Taxe directe sur l’acte de vente

Non, aucune taxe communale propre

Sans objet

Additionnels communaux sur la plus-value

Oui, si plus-value taxable

Vendeur (6 à 9 % du principal selon la commune)

Taxe sur les secondes résidences

Non, liée au bien

Propriétaire non domicilié

Taxe sur les immeubles inoccupés

Non, liée à l’état du bien

Propriétaire concerné

Quote-part de précompte immobilier

Réparti à la vente

Vendeur au prorata, acheteur rembourse le reste

À lire aussi : Bruxelles

Publiée le 1 septembre 2026

Oui, mais seulement dans certains cas. En Wallonie comme dans les trois régions (régime fédéral), la résidence principale est exonérée. Un immeuble bâti revendu dans les 5 ans est taxé à 16,5 % plus additionnels communaux, un terrain non bâti à 33 % dans les 5 ans. Au-delà des délais, la plus-value n’est plus taxée.

L’impôt sur la plus-value immobilière relève du régime fédéral (article 90 du Code des impôts sur les revenus) : il est donc identique en Wallonie, à Bruxelles et en Flandre. La plupart des ventes échappent pourtant à toute taxation, car deux exonérations majeures existent : celle de la résidence principale et celle liée à la durée de détention.

La résidence principale est exonérée dès lors que le vendeur y a eu son domicile pendant au moins 12 mois durant les 18 mois précédant le mois de la vente. C’est l’une des exonérations les plus larges du système fiscal belge, inchangée en 2026. Pour un bien qui n’est pas la résidence principale, la taxation dépend de la durée de détention. Un immeuble bâti revendu dans les 5 ans de son acquisition est taxé à 16,5 %, auxquels s’ajoutent les additionnels communaux (souvent 6 à 9 % du principal selon la commune). Passé ce délai de 5 ans, la plus-value sur un immeuble bâti n’est plus taxée du tout.

Le régime des terrains non bâtis est plus sévère, ce qui surprend souvent : 33 % en cas de revente dans les 5 ans, 16,5 % de la 6e à la 8e année, et exonération seulement au-delà de 8 ans de détention. La base imposable n’est pas la plus-value brute : on part du prix de vente diminué du prix d’acquisition revalorisé (majoration forfaitaire de 25 % des frais d’acquisition, plus 5 % par année entière de détention), et on peut déduire les travaux réalisés par un entrepreneur enregistré, factures à l’appui.

Un point d’actualité mérite d’être clarifié : la nouvelle taxe sur les plus-values des actifs financiers, entrée en vigueur le 1er janvier 2026, vise les actions, obligations et placements. Elle ne concerne pas l’immobilier, qui reste régi par l’article 90 CIR. Attention aussi à la requalification en marchand de biens : des opérations fréquentes et organisées peuvent être taxées au barème progressif de l’impôt des personnes physiques, avec cotisations sociales.

En un coup d’œil

Situation

Taux de taxation de la plus-value

Résidence principale (12 mois sur 18)

Exonérée

Immeuble bâti revendu dans les 5 ans

16,5 % + additionnels communaux

Immeuble bâti détenu plus de 5 ans

Non taxée

Terrain non bâti, dans les 5 ans

33 %

Terrain non bâti, de la 6e à la 8e année

16,5 %

Terrain non bâti, plus de 8 ans

Exonéré

Plus-values financières (taxe 2026)

Ne concerne pas l’immobilier

À lire aussi : Bruxelles

Publiée le 1 septembre 2026

Une succession compliquée (héritiers nombreux, désaccords, bien atypique) se gère par étapes : acte de notoriété, déclaration de succession, estimation objective, puis décision de conserver, partager ou vendre. À Dinant, marché namurois recherché, une estimation juste facilite une vente amiable et évite la sortie d’indivision judiciaire.

Une succession devient compliquée quand plusieurs facteurs se cumulent : héritiers nombreux ou dispersés, mésentente familiale, bien difficile à évaluer (maison de caractère, bien rural, immeuble à rénover), ou dettes grevant l’actif. La méthode reste la même : avancer par étapes ordonnées plutôt que de vouloir tout régler d’un coup. Le notaire dresse d’abord l’acte de notoriété qui identifie les héritiers, puis pilote la déclaration de succession et le calcul des droits (en ligne directe, barème wallon de 3 % à 30 % sur la part nette, abattement de 12 500 euros doublé sous 125 000 euros, notaire.be, 2026).

L’estimation est le nerf de la guerre dans les dossiers conflictuels. Une valeur objective et documentée, établie par un professionnel, sert de base commune et désamorce les désaccords sur le prix, qui sont la première cause de blocage. À Dinant, le marché namurois est décrit comme équilibré, avec des maisons dans une fourchette indicative de 180 000 à 250 000 euros, Namur et Dinant faisant partie des localités recherchées (observations Easyhome, notaire.be, 2026). Cette demande soutenue favorise une vente amiable au juste prix.

Le point qui apaise bien des situations : la voie judiciaire n’est pas une fatalité, mais son existence pousse à s’entendre. Puisque nul n’est tenu de rester en indivision, un héritier peut toujours provoquer la sortie, jusqu’à une vente publique sur Biddit. Or cette procédure, plus longue, aboutit souvent à un prix inférieur à celui d’une vente négociée : la perspective d’une moins-value incite les héritiers réticents à accepter une solution amiable. Pour un bien atypique, la question de savoir s’il faut vendre en l’état ou réaliser quelques travaux se tranche au cas par cas ; conserver le bien pour le louer reste une option (RC indexé majoré de 40 % pour un locataire personne physique). Easyhome dispose d’un bureau à Dinant, au contact direct de ce marché.

En un coup d’œil

Établir l’acte de notoriété et régler la déclaration de succession avec le notaire.

Obtenir une estimation objective et documentée pour fixer une base commune entre héritiers.

S’appuyer sur un marché dinantais recherché (maisons de 180 000 à 250 000 euros) pour une vente amiable.

Rappeler que nul n’est tenu de rester en indivision : la sortie est toujours possible, jusqu’à Biddit.

Arbitrer entre vente en l’état, travaux préalables, ou conservation en location (RC indexé majoré de 40 %).

À lire aussi : Namur, Dinant

Publiée le 1 septembre 2026

À Liège, un marché porteur facilite une vente rapide après divorce : les ventes ont progressé de près de 17 % en 2025 en province de Liège. La clé est une estimation juste, un bien indivis prêt à vendre (accord des deux ex-conjoints) et un dossier documentaire complet dès le départ.

La rapidité d’une vente après séparation dépend d’abord du contexte de marché, et Liège est aujourd’hui favorable au vendeur. Les ventes ont augmenté de près de 17 % en 2025 en province de Liège, un rythme maintenu au 1er trimestre 2026 (observations Easyhome, notaire.be, 2026), avec des maisons dans une fourchette indicative de 160 000 à 230 000 euros. Cette demande soutenue raccourcit les délais quand le bien est correctement positionné dès la mise en vente.

Le premier levier est le prix. Un bien surévalué stagne et se vend finalement moins cher ; un bien estimé au plus près du marché déclenche des visites rapidement. Le deuxième levier est juridique : après divorce, le logement est en indivision, et la vente exige l’accord des deux ex-époux. Aligner les deux parties sur un mandat commun et un prix plancher évite les allers-retours qui font perdre des semaines. Le troisième levier est documentaire : réunir en amont le certificat PEB (obligatoire, à charge du vendeur), l’attestation de conformité électrique, les renseignements urbanistiques et l’extrait cadastral permet de signer le compromis sans attendre.

Le point que beaucoup ignorent : le droit de partage reste fixé à 1 % de la valeur du bien pour les divorces en 2026, alors qu’il est relevé à 3 % pour les autres sorties d’indivision au cours de 2026 (droitsquotidiens.be, 2026). Vendre dans le cadre du divorce coûte donc fiscalement moins cher que sortir d’une indivision ordinaire. Et si le bien était la résidence principale du couple, la plus-value est exonérée. À Liège, Easyhome dispose d’un bureau au cœur d’un marché dynamique, notamment pour les quartiers recherchés comme les Guillemins ou Outremeuse.

En un coup d’œil

S’appuyer sur un marché porteur : ventes en hausse de près de 17 % en 2025 en province de Liège.

Fixer un prix d’estimation juste pour déclencher les visites vite et éviter la décote d’un bien qui stagne.

Aligner les deux ex-conjoints sur un mandat de vente commun, le bien étant en indivision.

Réunir dès le départ PEB, attestation électrique, renseignements urbanistiques et extrait cadastral.

Profiter du droit de partage à 1 % (maintenu pour les divorces en 2026) et de l’exonération de plus-value sur la résidence principale.

À lire aussi : Liège

Publiée le 1 septembre 2026

Une mutation impose souvent de vendre vite. La priorité : une estimation juste, un dossier documentaire complet dès le départ et, si vous partez avant la signature, la possibilité de vendre à distance par procuration notariée. Si le bien était votre résidence principale, la plus-value est exonérée.

La mutation professionnelle crée une contrainte de calendrier : il faut souvent quitter la région, voire le pays, avant que la vente soit conclue. Bien préparée, l’opération se déroule sans blocage. Le premier réflexe est de faire estimer le bien au prix du marché : un logement bien positionné trouve preneur plus vite, ce qui est décisif quand la date de départ est fixée. Le marché wallon reste porteur en 2026, avec une évolution des prix de +2 à +4 % sur un an (Statbel, notaire.be, 2026).

Le deuxième chantier est documentaire. Réunir dès le lancement le certificat PEB (obligatoire, à charge du vendeur), l’attestation de conformité électrique, les renseignements urbanistiques, l’extrait cadastral et, le cas échéant, le contrôle de la citerne à mazout ou le dossier d’intervention ultérieure permet de signer le compromis sans délai. Un dossier incomplet est la première cause de retard dans une vente sous contrainte de temps.

Le point rassurant, souvent ignoré : partir avant la signature de l’acte n’oblige pas à revenir. La vente peut se conclure à distance grâce à une procuration authentique (mandat notarié). Vous désignez un mandataire, le compromis se signe à distance et l’acte est passé par ce mandataire devant le notaire. Sur le plan fiscal, si la maison était votre résidence principale (domicile au moins 12 des 18 mois précédant le mois de la vente), la plus-value est exonérée. En revanche, si vous conservez le bien pour le louer plutôt que le vendre, il devient un bien de rapport, imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 % pour un locataire personne physique, et une future revente hors résidence principale pourrait être taxée (16,5 % si dans les 5 ans, plus additionnels communaux).

En un coup d’œil

Faire estimer le bien au prix du marché pour accélérer la vente avant le départ.

Réunir immédiatement PEB, attestation électrique, renseignements urbanistiques et extrait cadastral.

Prévoir une procuration notariée pour signer le compromis et l’acte à distance si besoin.

Vérifier l’exonération de plus-value si la maison était la résidence principale.

Comparer avec l’option location (RC indexé majoré de 40 %) si la vente n’est pas urgente.

Publiée le 1 septembre 2026

Vendre sa résidence principale pour financer une maison de repos est souvent la solution la plus simple : la plus-value est exonérée et le capital est disponible immédiatement. D’autres montages existent, comme le viager, qui procure un bouquet et une rente tout en conservant parfois un droit d’usage.

L’entrée en maison de repos change le rapport au logement : le bien n’est plus occupé, mais il doit financer un coût mensuel récurrent. Trois grandes options se présentent, à arbitrer selon l’urgence de trésorerie et la volonté de transmettre.

La vente classique de la résidence principale est la plus directe. Elle libère l’intégralité du capital d’un coup et bénéficie d’un atout fiscal majeur : l’exonération de plus-value sur la résidence principale, à condition d’y avoir été domicilié au moins 12 mois durant les 18 mois précédant le mois de la vente. C’est l’exonération la plus large du système belge, inchangée en 2026 (SPF Finances, 2026). Le produit peut ensuite être placé pour générer un complément de revenu et couvrir la pension mensuelle.

Le viager est une alternative pertinente pour un senior. Le vendeur (crédirentier) cède le bien contre un bouquet (capital initial) et une rente viagère régulière, versée à vie, ce qui correspond exactement au besoin d’un flux mensuel. Le montage se fait par acte notarié. Enfin, la mise en location procure un revenu récurrent (imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 % pour un locataire personne physique) tout en conservant la propriété, mais elle immobilise le capital et suppose de gérer un bien à distance. Le point souvent négligé : vendre suppose de réunir le certificat PEB et l’attestation de conformité électrique, et si le crédit hypothécaire n’est pas soldé, une mainlevée d’hypothèque, dont les frais notariés sont proportionnels au montant initialement garanti.

En un coup d’œil

Solution

Ce que reçoit le senior

Atout / limite

Vente classique (résidence principale)

Capital total immédiat

Plus-value exonérée, capital à replacer

Viager

Bouquet initial plus rente à vie

Flux mensuel régulier, marché de niche notarié

Location

Loyer régulier (RC indexé majoré de 40 %)

Conserve la propriété, immobilise le capital

Publiée le 1 septembre 2026

Au décès, le bien tombe en indivision entre les héritiers. Sa vente exige en principe l’unanimité des indivisaires. À défaut d’accord, un héritier peut demander au tribunal la sortie d’indivision, qui peut aboutir à une vente publique sur Biddit, la plateforme des notaires.

Quand une personne décède en laissant plusieurs héritiers, ses biens immobiliers deviennent indivis : chaque héritier possède une quote-part abstraite de l’ensemble, mais aucun ne détient un mur ou une pièce en particulier. La règle qui structure tout est celle de l’unanimité : vendre le bien suppose l’accord de tous les indivisaires. Un seul héritier opposé suffit, en principe, à bloquer une vente amiable.

Avant la vente, plusieurs formalités s’enchaînent. Le notaire dresse un acte de notoriété qui identifie officiellement les héritiers et leurs droits ; sans lui, le bien ne peut pas être transféré au registre. La déclaration de succession doit être déposée et les droits de succession réglés (en ligne directe, barème wallon de 3 % à 30 % sur la part nette, notaire.be, 2026). Ce n’est qu’ensuite que le bien peut être commercialisé, généralement via un mandat de vente signé par l’ensemble des héritiers.

Le fait qui étonne : nul n’est tenu de rester en indivision. L’article 815 du Code civil pose que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision, si bien qu’un héritier isolé peut forcer la sortie. S’il n’obtient pas l’accord des autres, il saisit le tribunal, qui ordonne le partage et, quand le bien n’est pas commodément partageable, une vente publique. Celle-ci se tient sur Biddit : enchères ouvertes sur 8 jours, montants publics, enchérisseurs anonymes. Cette voie judiciaire est plus longue et souvent moins rémunératrice qu’une vente amiable bien menée, ce qui incite fortement à trouver un accord en amont.

En un coup d’œil

Faire établir l’acte de notoriété par le notaire pour identifier les héritiers.

Déposer la déclaration de succession et régler les droits de succession dans les délais.

Obtenir l’accord unanime des indivisaires pour une vente amiable, matérialisé par un mandat commun.

Réunir le certificat PEB et l’attestation de conformité électrique, à charge de la succession vendeuse.

En cas de blocage, saisir le tribunal pour la sortie d’indivision, avec vente publique éventuelle sur Biddit.

Publiée le 1 septembre 2026

En Wallonie, vendre un bien après un divorce suppose l’accord des deux ex-époux, restés en indivision sur le logement. Le partage du prix supporte un droit de partage de 1 %. En cas de blocage, le tribunal peut ordonner une vente publique via Biddit, la plateforme officielle des notaires.

Après une séparation, le logement acheté ensemble ne cesse pas d’appartenir aux deux conjoints du jour au lendemain. Tant que le partage n’est pas acté, les ex-époux (ou ex-cohabitants légaux) restent en indivision : chacun détient une quote-part et aucune décision de vente ne peut être prise seul. Le régime matrimonial change la donne. En communauté, le bien acquis pendant le mariage est commun et se partage par moitié ; en séparation de biens, la répartition suit les quotes-parts inscrites dans l’acte d’achat, qui ne sont pas toujours 50/50.

Trois voies existent. La plus fréquente est la vente à un tiers : le prix rembourse d’abord le crédit hypothécaire restant, puis se partage. Deuxième voie, le rachat de part : un ex-conjoint reprend la totalité du bien en indemnisant l’autre, ce qui constitue une sortie d’indivision. Dans les deux cas de partage, un droit de partage s’applique. Voici le fait qui surprend : ce droit reste fixé à 1 % de la valeur du bien pour les divorces et fins de cohabitation légale en 2026, alors qu’il a été relevé à 3 % pour les autres sorties d’indivision au cours de 2026 (droitsquotidiens.be, 2026). Le législateur a donc préservé un taux réduit pour les couples qui se séparent.

Troisième voie, en cas de désaccord persistant : le tribunal de la famille peut ordonner la sortie d’indivision et, si nécessaire, une vente publique. Elle se déroule alors sur Biddit, la plateforme d’enchères officielle des notaires belges, avec des enchères ouvertes sur 8 jours, des montants publics et des enchérisseurs anonymes. Point favorable souvent ignoré : si le logement était la résidence principale du couple (domicile durant au moins 12 des 18 mois précédant la vente), la plus-value réalisée est exonérée, ce régime fédéral valant dans les trois régions.

En un coup d’œil

Vérifier le régime matrimonial : communauté (partage par moitié) ou séparation de biens (selon les quotes-parts de l’acte).

Solder le crédit hypothécaire restant avec le prix de vente avant tout partage.

Compter le droit de partage de 1 % sur la valeur du bien (maintenu pour les divorces en 2026).

Choisir entre vente à un tiers, rachat de part par un ex-conjoint, ou vente publique via Biddit en cas de blocage.

Vérifier l’exonération de plus-value si le bien était la résidence principale du couple.

Publiée le 1 septembre 2026

Après séparation, le bien reste indivis : le vendre exige l’accord des deux ex-conjoints. Trois voies existent : la vente à un tiers avec partage du prix, le rachat de part par l’un des deux, ou, en cas de blocage, la sortie d’indivision judiciaire. Le partage supporte un droit de partage de 1 %.

Divorcés ou séparés, deux ex-conjoints qui possèdent encore un bien ensemble en sont copropriétaires indivis : chacun détient une quote-part, aucun ne peut décider seul du sort du bien. La vente suppose donc, en principe, l’accord des deux. C’est le point de départ de toute démarche, et c’est aussi la principale source de tension quand la communication est rompue. Poser un cadre clair (prix plancher, répartition, mandat commun) dès le début évite les conflits qui font perdre des mois.

Trois voies s’offrent aux ex-conjoints. La vente à un tiers est la plus fréquente : le prix rembourse d’abord le crédit hypothécaire restant, puis se partage selon les quotes-parts. Le rachat de part permet à l’un de reprendre la totalité du bien en indemnisant l’autre : c’est une sortie d’indivision qui suppose souvent un refinancement du crédit au seul nom de celui qui garde le bien, et une désolidarisation auprès de la banque. Dans les deux cas, le partage supporte un droit de partage de 1 % de la valeur, maintenu à ce taux pour les divorces et fins de cohabitation légale en 2026 (droitsquotidiens.be, 2026).

Le point souvent négligé : la désolidarisation du crédit. Tant que la banque n’a pas libéré l’ex-conjoint qui part, celui-ci reste tenu solidairement du remboursement, même s’il n’habite plus le bien et a renoncé à sa part. Régler le sort du crédit est donc aussi important que le partage du prix. En cas de désaccord total, tout indivisaire peut saisir le tribunal pour provoquer la sortie d’indivision, qui peut aboutir à une vente publique sur Biddit, la plateforme officielle des notaires (enchères sur 8 jours, enchérisseurs anonymes). Cette voie est plus longue et souvent moins rémunératrice qu’une vente amiable, ce qui incite à négocier.

En un coup d’œil

Constater l’indivision : la vente exige l’accord des deux ex-conjoints, chacun selon sa quote-part.

Choisir la voie : vente à un tiers, rachat de part, ou sortie d’indivision judiciaire en cas de blocage.

Solder ou reprendre le crédit hypothécaire et obtenir la désolidarisation auprès de la banque.

Compter le droit de partage de 1 % (maintenu pour les divorces en 2026) sur la valeur partagée.

En dernier recours, vente publique sur Biddit, plus longue et souvent moins avantageuse.

Publiée le 1 septembre 2026

Oui. Easyhome accompagne les héritiers de l’estimation à la signature : valeur objective du bien, interlocuteur neutre entre indivisaires, coordination avec le notaire, collecte des documents et commercialisation. Nos 7 bureaux en Wallonie couvrent Marche-en-Famenne, Liège, Neupré, Namur, Charleroi, Dinant et le Brabant wallon.

Vendre un bien hérité mêle des dimensions humaines, juridiques et commerciales qui se prêtent mal à l’improvisation. Easyhome, agence agréée IPI fondée par Anthony Casula (10 ans dans l’immobilier, plus de 2 000 ventes réalisées, reconnu Forbes 30 Under 30), a structuré un accompagnement dédié aux successions. Le premier apport est l’estimation : une valeur objective et documentée du bien, qui sert de base commune entre héritiers et désamorce les désaccords sur le prix, principale cause de blocage dans une indivision.

Le deuxième apport est le rôle d’interlocuteur neutre. Quand plusieurs héritiers, parfois dispersés ou en froid, doivent décider ensemble, un tiers professionnel qui centralise les échanges et informe chacun de manière équitable fait avancer le dossier sans prendre parti. Easyhome se coordonne avec le notaire chargé de l’acte de notoriété et de la déclaration de succession, réunit les documents obligatoires (certificat PEB à charge du vendeur, attestation de conformité électrique, renseignements urbanistiques, extrait cadastral) et pilote la commercialisation jusqu’au compromis puis à l’acte.

Le point que beaucoup d’héritiers découvrent : l’agence et le notaire ont des rôles complémentaires, pas concurrents. Le notaire sécurise juridiquement et authentifie la vente ; l’agence estime, valorise, commercialise et négocie le meilleur prix. Faire intervenir les deux tôt, et en parallèle des formalités successorales, raccourcit les délais. Easyhome couvre un marché wallon porteur en 2026 (évolution des prix de +2 à +4 % sur un an, Statbel, notaire.be, 2026), avec des bureaux implantés au plus près des biens à Liège, Namur, Dinant, Charleroi, Marche-en-Famenne, Neupré et le Brabant wallon. Un mandat clair, signé par l’ensemble des indivisaires, cadre la mission.

En un coup d’œil

Estimation offerte et objective, base commune entre héritiers pour éviter les conflits de prix.

Rôle d’interlocuteur neutre qui centralise les échanges entre indivisaires.

Coordination avec le notaire (acte de notoriété, déclaration de succession, acte de vente).

Collecte des documents obligatoires : PEB, attestation électrique, renseignements urbanistiques, extrait cadastral.

Commercialisation depuis 7 bureaux en Wallonie, sur un marché en hausse de +2 à +4 % sur un an.

À lire aussi : Liège, Neupré, Namur, Dinant, Charleroi, Marche-en-Famenne

Publiée le 1 septembre 2026

Souvent oui : donner plutôt que léguer est fiscalement intéressant sur les patrimoines élevés. Le taux plafond de la donation immobilière en ligne directe (27 %) est inférieur au maximum de la succession (30 %), et le cumul sur 3 ans permet d’étaler à taux réduit. Mais la donation ne bénéficie pas de l’exonération de plus-value, contrairement à la succession.

Donner et léguer aboutissent au même résultat, transmettre un bien, mais avec des régimes fiscaux distincts qu’il faut comparer poste par poste. Sur la donation immobilière en ligne directe, le barème wallon est de 3 % jusqu’à 150 000 euros, 9 % jusqu’à 250 000 euros, 18 % jusqu’à 450 000 euros et 27 % au-delà. Sur la succession en ligne directe, le barème progresse de 3 % à 30 %, avec un abattement de 12 500 euros doublé si la part nette n’excède pas 125 000 euros (notaire.be, SPF Finances, 2026).

L’avantage de la donation tient à deux ressorts. D’abord, son taux plafond (27 %) reste sous le maximum successoral (30 %), ce qui compte sur les gros patrimoines. Ensuite et surtout, la règle de cumul sur 3 ans : les donations d’une même personne au même bénéficiaire s’additionnent, mais le compteur se remet à zéro au-delà de 3 ans. En donnant par tranches espacées de plus de 3 ans, on maintient chaque tranche dans les taux bas. Ce fractionnement anticipé est le vrai levier d’optimisation, impossible à reproduire dans une succession, par nature subie et concentrée sur un seul événement.

Voici le fait qui renverse souvent l’intuition : la succession conserve un atout que la donation n’a pas. L’exonération de plus-value existe en cas de succession, mais PAS en cas de donation. Pour un bien qui recèle une forte plus-value latente et n’est pas la résidence principale, léguer peut donc s’avérer plus avantageux que donner. Le bon choix dépend du montant transmis, de l’horizon de temps (le cumul sur 3 ans suppose d’anticiper), de la nature du bien et de la volonté de garder l’usufruit. La réforme annoncée au 1er janvier 2028 rebat les cartes : taux max succession ligne directe de 30 % à 15 %, donation immobilière ligne directe de 27 % à 14 %.

En un coup d’œil

Critère

Donner (donation)

Léguer (succession)

Barème ligne directe

3 % à 27 %

3 % à 30 %

Abattement

Selon barème

12 500 euros, doublé sous 125 000 euros

Étalement possible

Oui, cumul sur 3 ans

Non, événement unique

Exonération de plus-value

Non

Oui

Réforme 2028

Plafond ligne directe vers 14 %

Plafond ligne directe vers 15 %

Publiée le 1 septembre 2026

Pas nécessairement pour la préparation, mais oui pour la signature. On peut estimer, mettre en vente et négocier tôt, mais l’acte de vente suppose que la succession soit réglée : acte de notoriété établi, héritiers identifiés et d’accord. La déclaration de succession et les droits doivent aussi être en ordre.

Il faut distinguer deux temps : la préparation de la vente et sa conclusion. Rien n’interdit de lancer très tôt l’estimation, la commercialisation et même la recherche d’acquéreurs. Au contraire, démarrer vite est souvent judicieux, car cela permet de trouver un acheteur pendant que les formalités successorales avancent en parallèle. En revanche, la signature de l’acte authentique de vente exige que la succession soit juridiquement en ordre.

Concrètement, plusieurs préalables doivent être remplis avant l’acte. Le notaire doit avoir dressé l’acte de notoriété qui identifie les héritiers et leurs droits, sans quoi le bien ne peut être transféré à leur nom. Tous les héritiers indivisaires doivent consentir à la vente, puisque l’unanimité s’impose en indivision. La déclaration de succession doit être déposée et les droits de succession réglés (en ligne directe, barème wallon de 3 % à 30 % sur la part nette, notaire.be, 2026). Le certificat PEB et l’attestation de conformité électrique, à charge de la succession vendeuse, doivent être disponibles.

Le point qui rassure et qui surprend : vendre rapidement peut être fiscalement neutre, voire avantageux. La plus-value sur un bien hérité se calcule par rapport à la valeur retenue dans la déclaration de succession, non par rapport au prix payé jadis par le défunt. Comme cette valeur reflète le marché du jour du décès, une vente rapide dégage généralement peu ou pas de plus-value taxable. Attendre plusieurs années n’apporte donc pas d’avantage fiscal particulier sur ce plan, et peut au contraire exposer à une plus-value si le bien prend de la valeur sans être occupé comme résidence principale. Le bon tempo consiste à préparer tôt et à signer dès que la succession est réglée.

En un coup d’œil

Étape

Peut-on la faire avant la fin de la succession ?

Condition

Estimation et mise en vente

Oui

Aucune, préparation possible immédiatement

Négociation et compromis

Souvent

Accord des héritiers connus, sous réserve du règlement

Signature de l’acte

Non

Acte de notoriété établi, droits réglés, unanimité

Certificats (PEB, électrique)

À réunir en amont

À charge de la succession vendeuse

Publiée le 1 septembre 2026

Oui, en pratique. L’acte de notoriété, dressé par le notaire, identifie officiellement les héritiers et leurs droits. Il est indispensable pour transférer le bien à leur nom et donc pour le vendre. Sans lui, la vente ne peut aboutir juridiquement.

L’acte de notoriété est le document qui répond à une question simple mais décisive : qui hérite, et dans quelles proportions ? Rédigé par le notaire, il recense les héritiers légaux ou testamentaires, constate le décès, et fixe la dévolution successorale. C’est la pièce qui permet ensuite d’inscrire le bien au nom des héritiers au registre et, partant, de le vendre. Sans cet acte, la chaîne de propriété reste interrompue et aucun acquéreur sérieux, ni sa banque, n’acceptera de conclure.

Il ne faut pas le confondre avec deux autres documents. La déclaration de succession est un document fiscal, déposé auprès de l’administration pour calculer les droits de succession (en ligne directe, barème wallon de 3 % à 30 % sur la part nette, notaire.be, 2026). L’acte de partage, lui, organise la répartition des biens entre héritiers, quand ils sortent de l’indivision. L’acte de notoriété se situe en amont : il établit la qualité d’héritier, préalable à tout le reste.

Le point contre-intuitif : dresser l’acte de notoriété n’oblige pas à accepter la succession. Un héritier peut accepter purement et simplement, accepter sous bénéfice d’inventaire (il ne paiera pas les dettes au-delà de l’actif reçu), ou renoncer. Cette décision est stratégique quand la succession comporte des dettes ou un crédit hypothécaire important sur le bien. Le notaire éclaire ce choix avant que la vente ne soit engagée. En présence de plusieurs héritiers, l’acte de notoriété conditionne aussi le mandat de vente : tous les indivisaires identifiés devront le signer.

En un coup d’œil

Document

Nature

Fonction

Acte de notoriété

Notarial

Identifie les héritiers et leurs droits, préalable à la vente

Déclaration de succession

Fiscal

Sert au calcul des droits de succession (3 % à 30 % en ligne directe)

Acte de partage

Notarial

Répartit les biens et fait sortir les héritiers de l’indivision

Acte de vente

Notarial

Transfère la propriété à l’acquéreur

Publiée le 1 septembre 2026

Oui, sur un point précis : la protection du logement familial. En cohabitation légale, le logement qui sert de résidence à la famille ne peut être vendu sans le consentement des deux partenaires, même si un seul en est propriétaire. Pour les autres biens, chaque partenaire reste maître de ce qui lui appartient.

La cohabitation légale, déclarée devant l’officier de l’état civil, crée des effets juridiques réels, sans aller aussi loin que le mariage. Sur la vente immobilière, l’impact se concentre sur le logement familial. La loi protège la résidence de la famille : le partenaire propriétaire ne peut pas vendre, hypothéquer ou donner le logement commun (ni les meubles qui le garnissent) sans l’accord de l’autre cohabitant légal. Cette règle vise à empêcher qu’un partenaire ne se retrouve du jour au lendemain privé de toit par une décision unilatérale.

En dehors du logement familial, la logique redevient classique : chacun demeure propriétaire de ses biens propres et peut les vendre librement. Si les deux partenaires ont acheté ensemble, le bien est en indivision et sa vente exige leur accord commun, selon les quotes-parts de l’acte. À la fin de la cohabitation légale, le partage d’un bien indivis supporte le droit de partage, maintenu à 1 % pour les fins de cohabitation légale en 2026, alors qu’il est relevé à 3 % pour les autres sorties d’indivision au cours de 2026 (droitsquotidiens.be, 2026).

Le point contre-intuitif, capital en Wallonie : la cohabitation légale et la cohabitation de fait n’ouvrent pas les mêmes droits. Le cohabitant de fait ne bénéficie ni de la protection du logement familial ni d’aucun droit successoral automatique en Wallonie, contrairement à ce qui existe, sous conditions, à Bruxelles et en Flandre. De même, en matière de succession, le cohabitant légal survivant est exonéré de droits sur le logement familial, alors que le cohabitant de fait wallon n’a aucun droit sans testament. Vérifier le statut exact du couple est donc un préalable indispensable avant toute vente ou transmission.

En un coup d’œil

Type de bien / situation

Règle de vente en cohabitation légale

Comparaison cohabitation de fait

Logement familial

Consentement des deux, même si un seul propriétaire

Aucune protection automatique en Wallonie

Bien propre (hors logement familial)

Vente libre par le propriétaire

Vente libre par le propriétaire

Bien acheté en indivision

Accord des deux, selon quotes-parts

Accord des deux, selon quotes-parts

Fin de la relation

Droit de partage de 1 % en 2026

Selon la propriété réelle

À lire aussi : Bruxelles

Publiée le 1 septembre 2026

Oui. Un propriétaire installé à l’étranger peut vendre sa maison en Wallonie sans se déplacer, grâce à une procuration authentique (mandat notarié). Le compromis se signe à distance et l’acte est passé par un mandataire devant le notaire belge. Aucune condition de nationalité ou de résidence n’est requise.

Vendre depuis l’étranger n’a rien d’exceptionnel en Belgique : le droit prévoit expressément la vente par mandataire. L’outil central est la procuration authentique, un mandat notarié par lequel le vendeur autorise une personne de confiance à signer l’acte en son nom. La procuration peut être établie devant un notaire local à l’étranger, une ambassade ou un consulat belge, puis transmise au notaire belge chargé de la vente. Le compromis de vente, lui, se signe très souvent à distance, par voie électronique ou par correspondance.

Sur le fond, aucune règle ne restreint la vente en raison du lieu de résidence : il n’existe aucune condition de nationalité ni de domicile pour vendre (ni d’ailleurs pour acheter) un bien en Belgique. Ce qui compte, c’est la qualité juridique du dossier. Le vendeur non-résident doit fournir des documents d’identité et d’état civil, parfois un certificat de coutume attestant de sa capacité selon son droit national, et les pièces habituelles du bien (PEB obligatoire, attestation de conformité électrique, renseignements urbanistiques, extrait cadastral).

Le point qui rassure et surprend à la fois : la fiscalité de la vente ne dépend pas du fait que le vendeur vit à l’étranger, mais de l’usage du bien. Si la maison était sa résidence principale avant l’expatriation, l’exonération de plus-value peut jouer selon les conditions de domiciliation ; si le bien était mis en location, une plus-value peut être taxable (16,5 % si revente dans les 5 ans, plus additionnels communaux, article 90 CIR). Un compte bancaire belge n’est pas strictement obligatoire, mais il est souvent demandé en pratique pour les virements. Bien coordonné avec le notaire, ce type de vente aboutit dans des délais comparables à une vente classique.

En un coup d’œil

La vente à distance repose sur une procuration authentique (mandat notarié).

La procuration peut être établie devant un notaire étranger, une ambassade ou un consulat belge.

Le compromis se signe à distance ; l’acte est passé par le mandataire devant le notaire belge.

Aucune condition de nationalité ni de résidence n’est exigée pour vendre en Belgique.

Prévoir documents d’identité, état civil, éventuel certificat de coutume, plus PEB et attestation électrique.

Publiée le 1 septembre 2026

Oui, on peut vendre un bien à ses enfants, par acte notarié, à un prix de marché réel. Attention : une vente à prix minoré peut être requalifiée en donation déguisée. Pour transmettre à moindre coût, la donation immobilière (3 % à 27 % en ligne directe en Wallonie) est souvent plus adaptée qu’une vente.

Vendre un bien à ses propres enfants est parfaitement légal en Belgique, mais l’opération est encadrée pour éviter les abus. La vente doit se faire à un prix réel et sérieux, proche de la valeur de marché, et par acte notarié. Le prix doit effectivement être payé : si les parents « oublient » de réclamer le paiement ou fixent un prix dérisoire, l’administration peut requalifier l’opération en donation déguisée, avec les droits et pénalités correspondants. L’accord des autres enfants n’est pas requis, mais une vente avantageuse à l’un d’eux peut poser un problème d’égalité successorale et être rapportée à la succession.

Il faut donc distinguer deux logiques. La vente transfère la propriété contre un prix : elle génère des droits d’enregistrement pour l’acheteur (12,5 % en Wallonie pour ce type d’acquisition, ou 3 % si l’enfant en fait son habitation propre et unique avec domiciliation sous 3 ans, depuis le 1er janvier 2025). La donation, elle, transmet sans contrepartie et suit un barème spécifique : en ligne directe, 3 % jusqu’à 150 000 euros, 9 % jusqu’à 250 000 euros, 18 % jusqu’à 450 000 euros, 27 % au-delà (SPF Finances, 2026).

Le point qui surprend : contrairement à une idée répandue, il n’y a pas d’exonération de plus-value en cas de donation, alors qu’elle existe en cas de succession. Vendre ou donner à ses enfants n’efface donc pas une éventuelle plus-value taxable si le bien n’est pas la résidence principale du parent et est cédé dans les 5 ans (16,5 % plus additionnels communaux, article 90 CIR). Le choix entre vente et donation dépend donc de l’objectif : générer un prix, transmettre le patrimoine, ou préparer la succession. La donation, avec sa règle de cumul sur 3 ans, offre souvent le levier le plus fin.

En un coup d’œil

Critère

Vente à un enfant

Donation à un enfant

Prix / contrepartie

Prix de marché réel, effectivement payé

Aucune contrepartie

Fiscalité

Droits d’enregistrement (12,5 % ou 3 %) à charge de l’enfant

Droits de donation 3 % à 27 % en ligne directe

Risque

Requalification en donation déguisée si prix minoré

Rapport à la succession, cumul sur 3 ans

Plus-value

Peut être taxable (16,5 % si sous 5 ans, hors résidence principale)

Pas d’exonération de plus-value

Publiée le 1 septembre 2026

Oui, mais tout dépend de ce que l’on vend. La pleine propriété ne peut être vendue qu’avec l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire ensemble. Chacun peut aussi vendre séparément son droit : le nu-propriétaire sa nue-propriété, l’usufruitier son usufruit. La vente conjointe est la plus valorisante.

L’usufruit démembre la propriété en deux droits. L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits (l’habiter ou en encaisser les loyers) ; le nu-propriétaire détient la propriété du bien, mais sans la jouissance, jusqu’à l’extinction de l’usufruit. Cette situation naît fréquemment d’une succession (le conjoint survivant reçoit l’usufruit, les enfants la nue-propriété) ou d’une donation avec réserve d’usufruit. La question de la vente se pose alors sous trois angles.

Premier cas, vendre la pleine propriété : c’est possible, mais seulement si l’usufruitier et le nu-propriétaire sont d’accord et signent ensemble. Le prix se répartit entre eux selon la valeur respective de leurs droits, calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier (plus il est jeune, plus l’usufruit vaut cher). Deuxième cas, le nu-propriétaire vend sa seule nue-propriété : il le peut, mais l’acheteur devra attendre la fin de l’usufruit pour jouir du bien, ce qui décote fortement le prix. Troisième cas, l’usufruitier cède son usufruit, opération plus rare.

Le point contre-intuitif : vendre séparément détruit de la valeur. Une nue-propriété ou un usufruit isolés se négocient avec une forte décote, car peu d’acheteurs veulent un droit incomplet. Réunir les deux droits pour vendre la pleine propriété maximise donc le prix global, au bénéfice de tous. C’est souvent la solution recommandée quand l’usufruitier n’occupe plus le bien. Sur le plan fiscal, si le bien vendu était la résidence principale de l’usufruitier, l’exonération de plus-value peut jouer pour sa part selon les conditions de domiciliation ; pour le nu-propriétaire, la question de la plus-value s’apprécie selon la durée de détention (16,5 % si dans les 5 ans hors résidence principale, article 90 CIR). L’acte de vente reste notarié dans tous les cas.

En un coup d’œil

Ce qui est vendu

Qui doit signer

Effet sur le prix

Pleine propriété

Usufruitier et nu-propriétaire ensemble

Valeur maximale, prix réparti selon les droits

Nue-propriété seule

Le nu-propriétaire

Forte décote, jouissance différée pour l’acheteur

Usufruit seul

L’usufruitier

Marché étroit, valeur liée à l’âge de l’usufruitier

Publiée le 1 septembre 2026

Oui, un bien commun peut être vendu avant le jugement de divorce, mais uniquement avec l’accord des deux époux, puisqu’ils en sont copropriétaires. La vente anticipée est fréquente et permet de solder le crédit et de préparer le partage. À défaut d’accord, la vente doit attendre une décision du tribunal.

Le divorce ne gèle pas automatiquement le patrimoine : rien n’interdit de vendre le logement avant que le jugement soit prononcé. Mais la règle de fond demeure : un bien commun appartient aux deux époux, et sa vente requiert leur consentement à tous les deux. Aucun conjoint ne peut vendre seul le logement, d’autant que le logement familial bénéficie d’une protection particulière dans le Code civil, qui exige l’accord des deux même quand un seul en est propriétaire.

Vendre avant le jugement présente des avantages concrets. Le produit de la vente permet de rembourser le crédit hypothécaire, d’apurer les dettes communes et de répartir le solde, ce qui simplifie et accélère le partage définitif. Financièrement, l’opération reste avantageuse : le partage du prix supporte un droit de partage de 1 %, maintenu à ce taux pour les divorces et fins de cohabitation légale en 2026 (droitsquotidiens.be, 2026). Si le bien constituait la résidence principale, la plus-value est exonérée, ce régime fédéral valant dans les trois régions.

Le point qui étonne : distinguer le régime matrimonial est essentiel. En communauté, le bien acquis pendant le mariage est commun et se partage par moitié. En séparation de biens, il n’existe pas de bien « commun » au sens strict ; chacun détient sa quote-part selon l’acte d’achat, et la vente relève des règles de l’indivision. Autre nuance : les cohabitants de fait n’ont, en Wallonie, aucun droit automatique sur le bien de l’autre, contrairement aux époux. En cas de désaccord persistant, seule la voie judiciaire (sortie d’indivision, éventuelle vente publique sur Biddit) permet de débloquer la situation.

En un coup d’œil

Situation

Vente avant jugement possible ?

Condition clé

Époux en communauté, d’accord

Oui

Accord des deux, partage par moitié du solde

Époux en séparation de biens, d’accord

Oui

Règles de l’indivision, partage selon les quotes-parts

Désaccord entre époux

Non sans décision

Saisine du tribunal, vente publique éventuelle via Biddit

Cohabitants de fait

Selon la propriété réelle

Aucun droit automatique sur le bien de l’autre en Wallonie

Publiée le 1 septembre 2026

Une maison héritée en Wallonie peut être conservée, mise en location ou vendue. Chaque option a un impact fiscal distinct : la revente d’une résidence principale héritée est exonérée de plus-value, tandis que la location est imposée sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %.

Recevoir une maison en héritage ouvre trois décisions possibles, à arbitrer selon la situation familiale, l’état du bien et les liquidités disponibles pour régler les droits de succession. En Wallonie, ces droits en ligne directe sont progressifs de 3 % à 30 % sur la part nette, avec un abattement de 12 500 euros doublé si la part n’excède pas 125 000 euros (notaire.be, 2026). Ils sont dus dans les délais du bureau Sécurité juridique, ce qui pousse souvent à trancher vite.

Première option, conserver et occuper : le bien devient votre logement, sans plus-value à craindre en cas de revente ultérieure comme résidence principale. Deuxième option, louer : un bien loué à une personne physique pour son logement privé est imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, base forfaitaire souvent bien inférieure au loyer réel, donc favorable au bailleur ; loué à une société ou pour un usage professionnel, il est imposé sur le loyer réel net, plus lourd. Le maintenir suppose d’assumer précompte immobilier, entretien et provisions travaux.

Troisième option, vendre. Voici le point contre-intuitif : la plus-value réalisée à la revente d’un bien hérité est calculée par rapport à la valeur retenue dans la déclaration de succession, pas au prix qu’avait payé le défunt. Comme cette valeur est généralement proche du prix de marché du jour du décès, la plus-value taxable est souvent faible, voire nulle. Et si vous occupez le bien comme résidence principale avant de le revendre, l’exonération fédérale s’applique pleinement. Avant tout, un bien vendu ou loué en Wallonie exige un certificat PEB (à charge du vendeur ou bailleur) et, à la vente, une attestation de conformité électrique.

En un coup d’œil

Option

Fiscalité principale

Points d’attention

Conserver et occuper

Aucune plus-value si résidence principale à la revente

Financer les droits de succession sans le produit d’une vente

Louer

RC indexé majoré de 40 % (locataire personne physique)

Précompte immobilier, entretien, PEB obligatoire, vacance locative

Vendre

Plus-value calculée sur la valeur en succession, souvent faible

PEB et attestation électrique obligatoires, partage entre héritiers

Publiée le 1 septembre 2026

Un cohéritier ne peut pas être forcé de rester en indivision. Si l’un refuse la vente, une solution amiable reste préférable (rachat de sa part, médiation). À défaut, tout indivisaire peut saisir le tribunal pour provoquer le partage, qui peut aboutir à une vente publique sur Biddit.

Le refus d’un seul héritier suffit à bloquer une vente amiable, car celle-ci exige l’unanimité des indivisaires. La situation est fréquente : attachement au bien familial, désaccord sur le prix, ou simple inertie. Mais le blocage n’est jamais définitif, car le droit belge pose un principe fort : nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision (article 815 du Code civil). Autrement dit, un héritier qui veut vendre finira toujours par obtenir la sortie d’indivision.

Avant d’aller au contentieux, plusieurs voies amiables s’ouvrent. Le rachat de part permet à un héritier de reprendre la quote-part du récalcitrant, ou l’inverse : cette opération est une sortie d’indivision qui supporte le droit de partage de 1 % de la valeur (droitsquotidiens.be, 2026). La médiation familiale, souvent moins coûteuse et plus rapide qu’un procès, aide à trouver un accord sur le prix ou les modalités. Une estimation indépendante par une agence sert de base objective et désamorce beaucoup de conflits liés à la valeur.

Le fait qui surprend : la voie judiciaire, souvent redoutée, joue en réalité en faveur de celui qui veut vendre. Saisi, le tribunal ordonne le partage et, quand le bien n’est pas commodément divisible, une vente publique. Celle-ci se tient sur Biddit, la plateforme officielle des notaires, avec des enchères sur 8 jours et des enchérisseurs anonymes. L’inconvénient est que cette procédure est plus longue et aboutit fréquemment à un prix inférieur à celui d’une vente amiable bien préparée. C’est précisément cette perspective de moins-value qui incite les cohéritiers réticents à accepter, finalement, une vente négociée.

En un coup d’œil

Option

Comment ça marche

Coût / conséquence

Rachat de part

Un héritier reprend la quote-part de l’autre

Droit de partage de 1 % sur la valeur

Médiation familiale

Accord négocié avec un tiers neutre

Rapide, préserve les relations

Estimation indépendante

Base objective sur le prix

Désamorce les conflits de valeur

Action en partage judiciaire

Saisine du tribunal, vente forcée

Vente publique sur Biddit, prix souvent inférieur

Publiée le 1 septembre 2026

Un bien hérité à plusieurs est en indivision : chaque héritier détient une quote-part. Vous pouvez le conserver ensemble (idéalement avec une convention d’indivision), racheter les parts des autres, ou vendre à l’unanimité. En cas de désaccord, chacun peut demander la sortie d’indivision au tribunal.

Hériter d’un bien à plusieurs place tous les héritiers dans une indivision : personne ne possède un mur précis, chacun détient une fraction de l’ensemble. Cette situation impose une règle exigeante, l’unanimité pour les actes importants, dont la vente. Trois grandes options se dessinent, à choisir selon les projets de chacun et les liquidités disponibles pour régler les droits de succession (en ligne directe, barème wallon de 3 % à 30 % sur la part nette, notaire.be, 2026).

Première option, conserver ensemble. C’est possible, mais l’indivision subie est source de conflits : entretien, charges, précompte immobilier (dû par les propriétaires au 1er janvier), décisions de location. Une convention d’indivision, signée devant notaire, organise la gestion (qui décide quoi, comment se répartissent charges et revenus, durée) et peut prévenir bien des blocages. Deuxième option, le rachat de parts : un héritier reprend les quotes-parts des autres et devient seul propriétaire, opération qui constitue une sortie d’indivision soumise au droit de partage de 1 % de la valeur.

Le point à connaître, qui débloque psychologiquement les situations : nul n’est tenu de rester en indivision (article 815 du Code civil). Un seul héritier peut donc provoquer la sortie, à l’amiable ou, à défaut, en justice, jusqu’à une vente publique sur Biddit. Troisième option, la vente à un tiers : elle exige l’accord de tous, et le prix se répartit selon les quotes-parts après remboursement d’un éventuel crédit. Souvent la plus simple quand aucun héritier ne veut ni ne peut reprendre le bien, elle bénéficie d’un atout : la plus-value se calcule sur la valeur retenue en succession, généralement proche du prix de marché du jour du décès, donc souvent faible. Le certificat PEB et l’attestation de conformité électrique restent obligatoires.

En un coup d’œil

Conserver ensemble : envisager une convention d’indivision notariée pour organiser gestion, charges et revenus.

Racheter les parts : un héritier devient seul propriétaire, avec droit de partage de 1 % sur la valeur.

Vendre à un tiers : accord unanime requis, prix réparti selon les quotes-parts après crédit.

Débloquer un refus : nul n’est tenu de rester en indivision, sortie possible jusqu’à la vente publique sur Biddit.

Réunir PEB et attestation électrique, et anticiper les droits de succession (3 % à 30 % en ligne directe).

Publiée le 1 septembre 2026

Pour vendre depuis l’étranger, il faut les documents habituels du bien (PEB, attestation électrique, renseignements urbanistiques, extrait cadastral) et les pièces liées au vendeur non-résident : identité, état civil, éventuel certificat de coutume, et une procuration authentique pour signer l’acte à distance.

Vendre à distance ne change pas la nature du dossier de vente, mais y ajoute des pièces propres au vendeur non-résident. Le premier bloc concerne le bien lui-même. En Wallonie, le certificat PEB est obligatoire à la vente et reste à charge du vendeur ; l’attestation de conformité électrique est requise pour toute unité d’habitation équipée d’une installation. Si elle n’est pas conforme, l’acheteur dispose d’un délai de 18 mois pour la mise en conformité, mention portée à l’acte. S’y ajoutent les renseignements urbanistiques, l’extrait cadastral, le cas échéant le contrôle de la citerne à mazout, le dossier d’intervention ultérieure en cas de travaux, et un éventuel extrait de la banque de données de l’état des sols en Wallonie.

Le deuxième bloc concerne le vendeur établi à l’étranger. Il faut une pièce d’identité valide et des documents d’état civil (parfois un acte de mariage ou un contrat de mariage selon le régime). Un certificat de coutume, délivré par les autorités du pays de résidence, peut être demandé pour attester de la capacité juridique du vendeur selon son droit national. La pièce maîtresse reste la procuration authentique : ce mandat notarié permet à un représentant de signer l’acte en Belgique sans que le vendeur se déplace.

Le point pratique souvent sous-estimé : les délais de légalisation et de traduction. Une procuration ou un certificat établi à l’étranger doit parfois être légalisé (ou revêtu d’une apostille) et traduit par un traducteur juré, ce qui peut prendre plusieurs semaines. Anticiper ces formalités évite de retarder la signature. Un compte bancaire belge n’est pas strictement obligatoire pour vendre, mais il est souvent demandé en pratique pour recevoir le prix. Easyhome centralise la collecte de ces documents et se coordonne avec le notaire pour que le dossier soit complet le jour de l’acte.

En un coup d’œil

Certificat PEB (obligatoire, à charge du vendeur) et attestation de conformité électrique.

Renseignements urbanistiques, extrait cadastral, contrôle citerne, dossier d’intervention ultérieure, état des sols si requis.

Pièce d’identité valide et documents d’état civil du vendeur non-résident.

Certificat de coutume attestant de la capacité juridique selon le droit national, si demandé.

Procuration authentique (mandat notarié), avec légalisation ou apostille et traduction jurée éventuelles.

Publiée le 1 septembre 2026

La donation immobilière en Wallonie permet de transmettre de son vivant à un tarif progressif (3 % à 27 % en ligne directe) souvent inférieur au taux maximal de succession (30 %). La règle de cumul sur 3 ans autorise un étalement, et le donateur garde la maîtrise du calendrier de transmission.

Donner un bien immobilier de son vivant présente plusieurs avantages sur la transmission par héritage. Le premier est tarifaire : en ligne directe, entre époux et cohabitants légaux, la donation immobilière suit un barème de 3 % jusqu’à 150 000 euros, 9 % jusqu’à 250 000 euros, 18 % jusqu’à 450 000 euros, et 27 % au-delà (SPF Finances, 2026). Le taux plafond de la donation (27 %) reste inférieur au taux maximal de la succession en ligne directe (30 %), ce qui rend la donation intéressante sur les patrimoines élevés.

Le deuxième avantage, et c’est le levier le plus puissant, est la règle de cumul sur 3 ans. Les donations consenties par une même personne au même bénéficiaire sont additionnées pour déterminer le taux applicable ; mais au-delà de 3 ans, le compteur repart à zéro. En fractionnant les donations tous les 3 ans et un jour, on maintient chaque tranche dans les taux bas du barème. Cet étalement, parfaitement légal, réduit sensiblement la facture globale sur un gros patrimoine transmis progressivement.

Le point qui trompe souvent : la donation ne bénéficie PAS de l’exonération de plus-value, contrairement à la succession. Il faut donc bien distinguer les deux. La donation permet aussi d’organiser la transmission avec des clauses sur mesure (réserve d’usufruit pour continuer à percevoir les loyers ou occuper le bien, clause de retour, charges), ce qu’un héritage subi ne permet pas. Elle exige toutefois un acte notarié et une sortie irrévocable du patrimoine, ce qui suppose d’être certain de sa décision. Une réforme annoncée pour le 1er janvier 2028 doit d’ailleurs abaisser le taux de donation immobilière en ligne directe de 27 % à 14 %.

En un coup d’œil

Tranche (ligne directe)

Taux de donation immobilière

Avantage clé

Jusqu’à 150 000 euros

3 %

Taux d’entrée très bas

De 150 000 à 250 000 euros

9 %

Reste inférieur au barème successoral

De 250 000 à 450 000 euros

18 %

Étalable via le cumul sur 3 ans

Au-delà de 450 000 euros

27 %

Sous le max succession de 30 %

Publiée le 1 septembre 2026

En Wallonie, les droits de succession sur un bien immobilier en ligne directe et entre époux ou cohabitants légaux sont progressifs, de 3 % à 30 % sur la part nette recueillie, avec un abattement de 12 500 euros. Le conjoint ou cohabitant légal survivant est exonéré sur le logement familial.

Les droits de succession sont un impôt régional en Belgique : c’est le domicile fiscal du défunt qui détermine la région compétente, ici la Wallonie. Ils se calculent sur la part nette recueillie par chaque héritier, après déduction des dettes et des frais funéraires, et non sur la valeur totale du bien. Le droit successoral civil, lui, reste fédéral et fixe l’ordre des héritiers via le Code civil.

En ligne directe (entre parents et enfants) et entre époux ou cohabitants légaux, le barème wallon s’échelonne de 3 % à 30 % selon la part nette, avec un abattement de 12 500 euros, doublé lorsque cette part n’excède pas 125 000 euros (notaire.be, 2026). Entre frères et sœurs, les taux sont nettement plus lourds : de 20 % à 65 %. Un point protège le partenaire : en Wallonie, le conjoint survivant ou le cohabitant légal est exonéré de droits sur le logement familial, la résidence principale du couple, mais pas sur les autres biens de la succession.

Une particularité wallonne mérite l’attention, car elle surprend souvent. Le cohabitant légal (déclaration devant l’officier de l’état civil) est assimilé à l’époux, mais le cohabitant de fait, lui, ne dispose d’aucun droit successoral automatique en Wallonie. C’est une différence nette avec Bruxelles et la Flandre, où un traitement favorable est étendu, sous conditions de durée, au cohabitant de fait. Sans testament ni contrat, un partenaire de fait wallon peut donc se retrouver sans aucun droit sur le bien commun.

Le régime matrimonial pèse aussi sur le calcul : selon que les époux étaient en communauté, en séparation de biens ou sous un autre régime, la masse successorale et la part du conjoint changent. Enfin, une réforme wallonne annoncée pour le 1er janvier 2028 doit ramener le taux maximal en ligne directe de 30 % à 15 %, mais les successions ouvertes avant cette date restent au barème actuel.

En un coup d’œil

Lien de parenté

Barème wallon 2026

Abattement / exonération

Ligne directe (parents-enfants)

3 % à 30 %

Abattement 12 500 euros, doublé si part nette sous 125 000 euros

Époux et cohabitant légal

3 % à 30 %

Exonéré sur le logement familial

Frères et sœurs

20 % à 65 %

Abattement réduit

Cohabitant de fait

Aucun droit successoral automatique en Wallonie

Testament ou convention nécessaire

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Publiée le 1 septembre 2026

En Belgique, l’équivalent du PACS est la cohabitation légale. Un couple en cohabitation légale peut vendre un bien détenu en indivision, avec l’accord des deux partenaires. La règle clé : le partenaire cohabitant légal est protégé sur le logement familial, dont la vente exige le consentement des deux.

Le terme « pacsé » vient du droit français ; en Belgique, la figure comparable est la cohabitation légale, une déclaration faite devant l’officier de l’état civil de la commune. Un couple en cohabitation légale peut tout à fait vendre un bien qu’il détient ensemble. Si les deux partenaires sont copropriétaires, le bien est en indivision, et sa vente suppose leur accord à tous les deux, chacun disposant de sa quote-part telle qu’inscrite dans l’acte d’achat.

Un point de protection mérite d’être souligné : le logement familial bénéficie d’un régime particulier. Même si un seul des cohabitants légaux est propriétaire du logement qui sert de résidence à la famille, il ne peut pas le vendre sans le consentement de l’autre. Cette protection, inscrite dans le Code civil, vise à préserver le toit du couple et distingue nettement la cohabitation légale d’une simple colocation. Elle joue tant que la cohabitation légale n’a pas pris fin.

Le fait qui surprend : il faut soigneusement distinguer la cohabitation légale de la cohabitation de fait. Le cohabitant de fait (couple qui vit ensemble sans déclaration) ne dispose, en Wallonie, d’aucun droit automatique sur le bien de l’autre, ni de la protection du logement familial dans les mêmes termes. Si un seul des cohabitants de fait est propriétaire, il peut en principe vendre seul son bien. Sur le plan fiscal, en cas de séparation d’un couple en cohabitation légale, le partage du bien indivis supporte le droit de partage de 1 %, maintenu à ce taux pour les fins de cohabitation légale en 2026 (droitsquotidiens.be, 2026). Il est donc essentiel de vérifier le statut exact du couple et la propriété réelle du bien avant d’engager une vente.

En un coup d’œil

Statut du couple

Vente d’un bien indivis

Protection du logement familial

Cohabitation légale (équivalent PACS)

Accord des deux copropriétaires

Oui, consentement des deux requis même si un seul propriétaire

Cohabitation de fait

Selon la propriété réelle

Aucune protection automatique en Wallonie

Séparation de cohabitants légaux

Partage possible

Droit de partage de 1 % maintenu en 2026

Publiée le 1 septembre 2026

Oui. En Belgique, toute vente immobilière, y compris celle d’un bien hérité, exige un acte authentique reçu par un notaire. Avant de vendre, la succession doit aussi être réglée : acte de notoriété, déclaration de succession et paiement des droits sont des préalables incontournables.

Le passage devant notaire n’est pas une option en Belgique : la loi impose un acte authentique pour transférer la propriété d’un immeuble et l’inscrire au bureau Sécurité juridique (ex-conservation des hypothèques). Aucune vente de gré à gré sous simple seing privé ne peut produire ce transfert. Pour un bien hérité, l’intervention du notaire va au-delà de l’acte de vente : elle commence en amont, avec le règlement de la succession.

Concrètement, le notaire dresse d’abord l’acte de notoriété, qui établit qui sont les héritiers et dans quelles proportions. Il accompagne ensuite la déclaration de succession et le calcul des droits (en ligne directe, barème wallon progressif de 3 % à 30 % sur la part nette, notaire.be, 2026). Ce n’est qu’une fois ces étapes franchies, et le bien correctement transcrit au nom des héritiers, que la vente peut être signée.

Le fait qui surprend beaucoup de vendeurs : les honoraires du notaire ne se négocient pas et ne varient pas d’une étude à l’autre. Ils sont fixés par un barème légal dégressif, arrêté par arrêté royal, identique chez tous les notaires belges. Choisir un notaire moins cher pour la vente n’existe donc pas ; ce qui change, c’est la qualité de l’accompagnement et la coordination avec l’agence. À noter aussi : l’agence immobilière et le notaire ont des rôles distincts et complémentaires. L’agence estime, commercialise et négocie ; le notaire sécurise juridiquement et authentifie. Faire intervenir les deux tôt évite les blocages, surtout quand plusieurs héritiers sont en jeu.

En un coup d’œil

Le notaire est obligatoire pour l’acte authentique de vente : aucune vente immobilière valable sans lui.

Il établit l’acte de notoriété identifiant les héritiers avant toute mise en vente.

Il pilote la déclaration de succession et le calcul des droits de succession.

Ses honoraires suivent un barème légal dégressif, identique chez tous les notaires belges, non négociable.

L’agence (estimation, commercialisation) et le notaire (sécurisation juridique) jouent des rôles complémentaires.

Publiée le 1 septembre 2026

Oui. Un senior peut vendre en viager et Easyhome peut l’orienter et l’accompagner dans la démarche. Le vendeur (crédirentier) cède le bien contre un bouquet (capital initial) et une rente à vie, souvent en conservant un droit d’usage et d’habitation. Le montage se conclut par acte notarié.

Le viager répond à un besoin fréquent chez les seniors : transformer un patrimoine immobilier en revenu régulier, tout en restant chez soi. Le mécanisme repose sur deux versements de l’acheteur (le débirentier). Le bouquet est un capital versé au moment de la signature ; la rente viagère est une somme périodique payée jusqu’au décès du vendeur. Le prix du bien se répartit ainsi entre une part immédiate et une part étalée dans le temps.

Deux grandes formules existent. Dans le viager occupé, le plus courant, le crédirentier conserve un droit d’usage et d’habitation ou un usufruit : il continue de vivre dans le bien, et la valeur de ce droit vient diminuer le prix payé par l’acheteur. Dans le viager libre, le vendeur quitte le logement, que l’acheteur peut occuper ou louer immédiatement. Le montage est toujours encadré par un acte notarié, qui fixe le bouquet, le montant de la rente, son indexation éventuelle et les conditions de révision.

Le point contre-intuitif tient à la fiscalité de la plus-value. Comme le viager porte sur la résidence principale du senior, la plus-value réalisée est en principe exonérée, au même titre qu’une vente classique de résidence principale (SPF Finances, 2026). Le viager reste toutefois un marché de niche, où la valorisation du droit d’usage et de la rente demande de la rigueur : une rente mal calibrée peut léser l’une ou l’autre partie. C’est pourquoi Easyhome oriente et accompagne le senior, mais le calcul actuariel et l’acte se réalisent avec le notaire, garant de l’équilibre du contrat.

En un coup d’œil

Élément

Rôle dans le viager

Précision

Bouquet

Capital versé à la signature

Part immédiate du prix

Rente viagère

Somme périodique versée à vie

Peut être indexée selon l’acte

Viager occupé

Le vendeur garde un droit d’usage et d’habitation

Réduit le prix payé par l’acheteur

Viager libre

L’acheteur dispose du bien tout de suite

Peut l’occuper ou le louer

Acte notarié

Sécurise le montage

Obligatoire, fixe rente et conditions

Publiée le 1 septembre 2026