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En Wallonie, expulser un locataire suppose une procédure judiciaire devant le juge de paix : aucune expulsion forcée n’est possible sans jugement. Le juge peut accorder des délais et l’exécution passe par un huissier.

Un bailleur ne peut jamais se faire justice lui-même : changer la serrure, couper l’eau ou sortir les affaires du locataire est illégal. En Wallonie comme dans le reste de la Belgique, l’expulsion d’un locataire suppose impérativement une procédure judiciaire devant le juge de paix, seul compétent pour les litiges locatifs. C’est un garde-fou fondamental du droit au logement.

La procédure commence en pratique par une tentative amiable et une mise en demeure. Beaucoup de justices de paix imposent ou favorisent une phase de conciliation avant tout jugement. Si le désaccord persiste (loyers impayés, non-respect du bail, occupation sans droit), le bailleur cite le locataire devant le juge de paix, qui statue. Le fait souvent ignoré : même lorsqu’il donne raison au bailleur, le juge peut accorder au locataire des délais avant l’expulsion effective, en tenant compte de sa situation, et l’exécution matérielle ne peut être menée que par un huissier de justice, jamais par le bailleur seul.

Une fois le jugement d’expulsion obtenu, un délai légal court avant l’exécution, et le CPAS est informé. Cette chaîne explique pourquoi une expulsion prend du temps et pourquoi la prévention (sélection du locataire, réaction rapide au premier impayé, gestion professionnelle) reste la meilleure protection du bailleur. Les grands principes sont proches à Bruxelles et en Flandre, puisque l’organisation judiciaire est fédérale, mais les mesures d’accompagnement social varient selon la région.

En un coup d’œil

Aucune expulsion sans jugement : le bailleur ne peut pas agir seul

Étape amiable : mise en demeure et souvent conciliation devant le juge de paix

Citation du locataire devant le juge de paix, seul compétent

Le juge peut accorder des délais au locataire avant l’expulsion

Exécution par un huissier de justice, après un délai légal et information du CPAS

Meilleure protection : sélection du locataire et réaction rapide au premier impayé

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Publiée le 1 septembre 2026

À Liège, la colocation permet à un investisseur de viser un rendement brut souvent supérieur à un bail classique, porté par les 29 500 étudiants de l’ULiège. Elle exige un bail unique, un pacte de colocation et une gestion plus active.

Liège est l’un des marchés wallons où la colocation a le plus de sens pour un investisseur. La ville concentre une demande locative étudiante et jeune active considérable : l’ULiège compte environ 29 500 étudiants en 2025-2026, dont un quart d’étudiants étrangers et plus de 140 nationalités (ULiège, 2026). Diviser une grande maison en chambres louées individuellement augmente le loyer global perçu et pousse le rendement brut au-dessus de celui d’un bail familial classique.

Les ordres de grandeur locaux le confirment. Le rendement brut liégeois se situe généralement entre 5 et 6,5 % selon la localisation et le type de bien, avec des pointes de 6 à 8 % pour les kots étudiants près des campus (Sart-Tilman, centre). Certains quartiers ressortent : Sclessin affiche des prix d’entrée bas (de l’ordre de 1 500 à 2 000 euros par mètre carré) pour un brut de 6 à 8 %, tandis que les Guillemins, très demandés, tournent autour de 5,5 à 7 % (observations Easyhome, 2026). Le fait contre-intuitif : le rendement brut élevé ne dit pas tout, car sur une base de 6 % brut, le rendement net retombe souvent à 3,5 à 4,5 % après précompte immobilier, assurance, entretien, provisions travaux, gestion et vacance locative.

Juridiquement, la colocation liégeoise obéit au décret wallon du 15 mars 2018 : bail unique signé par tous, pacte de colocation obligatoire réglant loyer, charges, garantie et départs, et solidarité entre colocataires. La gestion est plus exigeante (rotation des locataires, remplacement d’un partant, entretien des communs), ce qui justifie souvent de déléguer la gestion locative. Ces valeurs sont des ordres de grandeur, jamais une garantie de rendement.

En un coup d’œil

Quartier de Liège

Prix indicatif au m²

Rendement brut indicatif

Guillemins

2 400 à 2 900 euros

5,5 à 7 %

Outremeuse

1 900 à 2 400 euros

5,5 à 6,5 %

Le Laveu

1 900 à 2 400 euros

5 à 6,5 %

Sclessin

1 500 à 2 000 euros

6 à 8 %

Kots près des campus

Selon le bien

6 à 8 % brut

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Publiée le 1 septembre 2026

En Wallonie, la garantie locative se constitue sur un compte bloqué au nom du locataire et ne peut dépasser 2 mois de loyer hors charges, quelle que soit sa forme. Elle est libérée en fin de bail après l’état des lieux de sortie.

La garantie locative protège le bailleur contre les manquements du locataire (loyers impayés, dégradations), mais le décret wallon du 15 mars 2018, en vigueur depuis le 1er septembre 2018, l’encadre strictement. En Wallonie, son montant est plafonné à 2 mois de loyer hors charges, quelle que soit la forme choisie, et elle se constitue en principe sur un compte individualisé bloqué au nom du locataire, dont les intérêts lui reviennent.

C’est ici qu’apparaît une différence régionale contre-intuitive : Bruxelles et la Flandre admettent jusqu’à 3 mois de loyer pour certaines formes de garantie, notamment la garantie bancaire, alors que la Wallonie s’en tient à 2 mois quelle que soit la forme. Un bailleur wallon ne peut donc pas réclamer une garantie de 3 mois, même sous forme bancaire. La garantie peut aussi prendre la forme d’une garantie bancaire constituée progressivement ou, dans certains cas, d’une garantie octroyée par un CPAS.

La garantie n’est pas un dépôt que le bailleur encaisse librement : les fonds restent bloqués et ne peuvent être libérés qu’avec l’accord des deux parties ou une décision de justice, après l’état des lieux de sortie. Si le logement est rendu conforme à l’état des lieux d’entrée, la totalité revient au locataire. Le précompte immobilier, lui, reste toujours à charge du propriétaire et ne peut être imputé sur la garantie. Dans une colocation, la répartition de la garantie entre colocataires est réglée par le pacte de colocation.

En un coup d’œil

Montant : 2 mois de loyer hors charges maximum en Wallonie, quelle que soit la forme

Forme : compte individualisé bloqué au nom du locataire, garantie bancaire ou garantie CPAS

Écart régional : Bruxelles et Flandre admettent jusqu’à 3 mois pour la garantie bancaire

Libération : après l’état des lieux de sortie, avec accord des parties ou décision de justice

Colocation : répartition fixée par le pacte de colocation obligatoire

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Publiée le 1 septembre 2026

En Wallonie, le loyer s’indexe une fois par an, à la date anniversaire du bail, selon la formule légale fondée sur l’indice santé. L’indexation est encadrée et limitée pour les biens énergivores classés PEB F ou G.

L’indexation permet d’ajuster le loyer à l’évolution du coût de la vie, mais elle n’est ni automatique ni libre. Le décret wallon du 15 mars 2018, en vigueur depuis le 1er septembre 2018, l’autorise une fois par an au maximum, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, et à condition que le bail soit écrit et enregistré. Le bailleur doit en faire la demande : l’indexation n’a pas d’effet rétroactif illimité et ne se rattrape pas indéfiniment.

La formule est légale et non négociable. Le nouveau loyer se calcule en multipliant le loyer de base par le nouvel indice santé, divisé par l’indice santé du mois précédant la signature du bail. On raisonne donc toujours sur l’indice santé, pas sur l’indice des prix classique. Le fait déterminant depuis quelques années : l’indexation a été conditionnée à la performance énergétique. Pour les passoires énergétiques classées PEB F ou G, l’indexation est encadrée et limitée en Wallonie, ce qui pénalise directement les bailleurs de biens énergivores et récompense la rénovation.

Ce mécanisme change le calcul de rendement : un bailleur qui laisse son bien en classe F ou G se prive d’une partie de l’indexation, année après année. Rénover pour remonter la classe PEB redevient alors un investissement rentable, pas seulement un geste environnemental. À Bruxelles et en Flandre, des règles d’indexation liées au PEB existent aussi, mais selon des modalités propres à chaque région, d’où l’importance de raisonner en Wallonie.

En un coup d’œil

Fréquence : une fois par an maximum, à la date anniversaire du bail

Condition : bail écrit et enregistré, demande du bailleur

Formule : loyer de base multiplié par le nouvel indice santé, divisé par l’indice santé du mois précédant la signature

Référence : indice santé, pas l’indice des prix classique

Frein PEB : indexation encadrée et limitée pour les biens classés F ou G en Wallonie

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Publiée le 1 septembre 2026

Louer avec Easyhome en Wallonie suit le décret du 15 mars 2018 : PEB obligatoire, bail écrit enregistré, état des lieux d’entrée contradictoire, garantie locative de 2 mois maximum et gestion possible par l’agence dans nos 7 bureaux.

Mettre un bien en location en Wallonie est encadré par le décret wallon du 15 mars 2018, en vigueur depuis le 1er septembre 2018, qui régit les baux de résidence principale. Le point de départ, souvent négligé par les propriétaires bailleurs, est le certificat PEB : il est obligatoire dès la mise en location, à charge du bailleur, au même titre qu’à la vente. Sans lui, l’annonce est déjà en défaut.

Le parcours type suit un ordre précis. On fixe d’abord un loyer cohérent avec le marché local, puis on prépare un bail écrit qui doit être enregistré (sans frais) auprès du SPF Finances, cette formalité incombant au bailleur pour un bail de résidence principale. Vient ensuite l’état des lieux d’entrée : obligatoire, contradictoire, dressé dans le mois de l’entrée (ou dans les 15 jours pour un bail de courte durée) et annexé au bail. La garantie locative est plafonnée à 2 mois de loyer hors charges en Wallonie, quelle que soit sa forme, contre jusqu’à 3 mois admis à Bruxelles et en Flandre pour certaines garanties bancaires.

Le fait contre-intuitif : un bailleur personne physique qui loue à un particulier pour son logement privé n’est pas imposé sur le loyer réellement perçu, mais sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 % (SPF Finances, 2026), une base généralement bien inférieure au loyer encaissé. Louer à une société ou pour un usage professionnel bascule, au contraire, sur le loyer réel net, plus lourd. Certains petits logements individuels ou collectifs exigent en outre un permis de location délivré par la commune.

En un coup d’œil

Établir le certificat PEB (obligatoire, à charge du bailleur)

Fixer un loyer cohérent avec le marché wallon et choisir le type de bail

Rédiger le bail écrit et l’enregistrer sans frais au SPF Finances

Constituer la garantie locative : 2 mois maximum de loyer hors charges en Wallonie

Dresser l’état des lieux d’entrée contradictoire dans le mois de l’entrée

Vérifier si un permis de location communal est requis (petits logements)

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Publiée le 1 septembre 2026

Oui. Easyhome gère la location de votre bien en Wallonie : estimation du loyer, recherche et sélection du locataire, bail conforme, état des lieux, garantie et suivi. Une gestion déléguée qui sécurise le revenu du propriétaire bailleur.

Beaucoup de propriétaires bailleurs sous-estiment le temps et les risques de la location : sélection du locataire, conformité du bail au décret wallon du 15 mars 2018, état des lieux, garantie, indexation, décomptes de charges et gestion des incidents. Easyhome, agence agréée IPI implantée dans 7 bureaux en Wallonie, propose de prendre en charge tout ou partie de ce parcours pour le compte du propriétaire.

La mission commence par une estimation offerte du loyer, calée sur le marché local, car un loyer mal fixé allonge la vacance locative ou laisse filer du revenu. Suit la mise en valeur du bien, la diffusion de l’annonce, l’organisation des visites et, étape décisive, la sélection du locataire sur des critères objectifs. Easyhome rédige ensuite un bail conforme, l’enregistre, organise l’état des lieux d’entrée contradictoire et cadre la garantie locative au plafond wallon de 2 mois de loyer hors charges. Le fait souvent ignoré : au-delà de la mise en location, la gestion locative continue (indexation annuelle à la date anniversaire, décomptes de charges, suivi des paiements, interventions), et c’est là que la délégation prend toute sa valeur.

Fondée par Anthony Casula, 10 ans d’expérience et plus de 2 000 ventes réalisées, reconnu Forbes 30 Under 30, Easyhome couvre Marche-en-Famenne, Liège, Neupré, Namur, Charleroi, Dinant, Mont-Saint-Guibert et Genappe. Pour un investisseur en colocation ou en kot étudiant, la gestion déléguée est souvent décisive, car la rotation y est plus intense. Le propriétaire garde la décision, l’agence assume l’exécution.

En un coup d’œil

Estimation offerte du loyer au prix du marché local

Mise en valeur du bien, annonce, visites

Sélection du locataire sur critères objectifs

Bail conforme au décret wallon, enregistrement et état des lieux d’entrée

Constitution de la garantie locative au plafond de 2 mois

Gestion continue : indexation, charges, suivi des paiements, incidents

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Publiée le 1 septembre 2026

Oui. En Wallonie, l’état des lieux d’entrée est obligatoire, contradictoire, dressé dans le mois de l’entrée (ou 15 jours pour un bail court) et annexé au bail. Sans lui, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état.

L’état des lieux d’entrée est l’un des documents les plus importants du bail, et le décret wallon du 15 mars 2018, en vigueur depuis le 1er septembre 2018, le rend obligatoire pour les baux de résidence principale. Il doit être contradictoire, c’est-à-dire établi en présence des deux parties (ou de leurs représentants) et signé par elles, puis annexé au bail dont il fait partie intégrante.

Les délais sont précis. L’état des lieux d’entrée se dresse dans le mois de l’entrée dans les lieux pour un bail ordinaire, et dans les 15 jours pour un bail de courte durée. Il décrit pièce par pièce l’état du logement, idéalement avec photos et relevés de compteurs. Le fait décisif que beaucoup ignorent : à défaut d’état des lieux d’entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail, ce qui prive le bailleur de la possibilité de réclamer des dégradations à la sortie. L’absence de ce document se retourne donc presque toujours contre le bailleur.

À la fin du bail, un état des lieux de sortie compare la situation à celle de l’entrée. Les dégradations imputables au locataire (au-delà de l’usure normale) peuvent être retenues sur la garantie locative ou réclamées. C’est pourquoi un état des lieux d’entrée soigné protège les deux parties : le bailleur contre les dégâts, le locataire contre des reproches injustifiés. Les frais d’un expert, lorsqu’il en est désigné un, sont en principe partagés. Bruxelles et la Flandre imposent également un état des lieux, selon des modalités propres.

En un coup d’œil

Obligatoire pour les baux de résidence principale en Wallonie

Contradictoire : établi et signé par les deux parties

Délai : dans le mois de l’entrée, ou 15 jours pour un bail de courte durée

Annexé au bail, avec photos et relevés de compteurs conseillés

Sans état des lieux d’entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état

Sert de référence à l’état des lieux de sortie et au calcul des dégradations

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Publiée le 1 septembre 2026

Oui. En Wallonie, le PEB influence le loyer : le certificat est obligatoire à la location et l’indexation du loyer est encadrée, voire limitée, pour les biens énergivores classés PEB F ou G. Un bon PEB préserve la pleine indexation.

La performance énergétique n’est plus une simple information dans une annonce : elle a un effet direct sur les revenus locatifs en Wallonie. D’abord, le certificat PEB est obligatoire dès la mise en location, à charge du bailleur, exactement comme à la vente. Ensuite, et c’est le levier le plus puissant, l’indexation annuelle du loyer a été conditionnée à la classe énergétique.

Concrètement, pour un bien correctement classé, le bailleur peut indexer pleinement le loyer chaque année à la date anniversaire, selon la formule légale fondée sur l’indice santé. Pour une passoire énergétique classée PEB F ou G, l’indexation est en revanche encadrée et limitée en Wallonie. Le fait contre-intuitif pour beaucoup de propriétaires : la sanction ne prend pas la forme d’une interdiction de louer, mais d’un manque à gagner qui se cumule année après année sur l’indexation. Deux biens loués au même prix de départ divergent avec le temps si l’un est en classe C et l’autre en classe F.

Cet encadrement transforme le PEB en argument financier. Rénover pour passer d’une classe F ou G à une meilleure classe restaure la capacité d’indexation et, souvent, permet de relouer plus cher et plus vite en réduisant la vacance locative. C’est un calcul d’investissement, pas seulement une contrainte. À Bruxelles et en Flandre, des dispositifs liant PEB et loyer existent aussi, mais leurs modalités diffèrent de celles de la Wallonie.

En un coup d’œil

Classe PEB

Effet sur l’indexation en Wallonie

Certificat

A à E

Indexation pleine selon la formule légale

Obligatoire à la location

F

Indexation encadrée et limitée

Obligatoire à la location

G

Indexation encadrée et limitée

Obligatoire à la location

Après rénovation

Capacité d’indexation restaurée

Nouveau PEB conseillé

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Publiée le 1 septembre 2026

En Wallonie, vous pouvez louer meublé ou non meublé : les deux sont autorisés. La location meublée exige un inventaire annexé au bail et vise souvent les étudiants et les courts séjours, avec un loyer plus élevé mais une rotation plus forte.

Le choix entre location meublée et non meublée est libre en Wallonie : le décret du 15 mars 2018 n’interdit ni l’une ni l’autre et le bail de résidence principale peut porter sur un logement meublé comme non meublé. La différence se joue sur le montage du contrat, le public visé et l’économie de l’opération.

La location non meublée est la formule classique du bail de 9 ans familial : le locataire apporte ses meubles, s’installe durablement, la rotation est faible et la gestion allégée. La location meublée, elle, suppose un inventaire détaillé du mobilier annexé au bail, à confronter à l’état des lieux d’entrée. Elle cible surtout les étudiants, les expatriés et les séjours de moyenne durée, permet en général un loyer plus élevé, mais s’accompagne d’une rotation plus forte, d’un entretien du mobilier et d’une vacance locative potentiellement supérieure. Le fait contre-intuitif : le loyer meublé plus élevé ne se traduit pas mécaniquement par un meilleur rendement net, car l’usure du mobilier, les remplacements et les périodes d’inoccupation entre deux locataires rognent la marge.

Sur le plan fiscal, la vigilance s’impose : lorsque le bail meublé distingue une part immobilière et une part mobilière, cette dernière peut être imposée différemment, et un bailleur personne physique louant à un particulier reste en principe taxé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 % pour la partie immobilière (SPF Finances, 2026). La location meublée s’impose surtout dans les colocations et les kots étudiants. Bruxelles et la Flandre admettent aussi les deux formules, avec leurs règles propres.

En un coup d’œil

Critère

Location non meublée

Location meublée

Public visé

Familles, longue durée

Étudiants, expatriés, moyenne durée

Inventaire du mobilier

Non requis

Obligatoire, annexé au bail

Loyer

Plus modéré

Plus élevé

Rotation et vacance locative

Faibles

Plus élevées

Gestion

Allégée

Entretien du mobilier, remplacements

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Publiée le 1 septembre 2026

Oui, vous pouvez louer à un étudiant étranger en Wallonie via un bail étudiant. Le régime est le même que pour un étudiant belge, avec un état des lieux d’entrée, une garantie de 2 mois maximum et des points d’attention sur les documents et la caution.

Louer à un étudiant étranger est non seulement possible mais courant en Wallonie, particulièrement à Liège où l’ULiège accueille environ 29 500 étudiants en 2025-2026, dont un quart d’étudiants étrangers et plus de 140 nationalités (ULiège, 2026). Le bail étudiant wallon, consacré par le décret du 15 mars 2018, s’applique sans distinction de nationalité : la loi ne conditionne pas la location à la nationalité du locataire.

Les règles de fond sont identiques à celles d’un étudiant belge : durée type de 1 an calée sur l’année académique, sous-location encadrée (utile en cas de retour au pays ou d’échange), état des lieux d’entrée contradictoire obligatoire et garantie locative plafonnée à 2 mois de loyer hors charges en Wallonie. La différence pratique tient à la gestion du risque : un étudiant étranger n’a pas toujours de garant en Belgique ni d’historique local. Le fait à retenir pour le bailleur : la solution n’est pas d’exiger une garantie plus élevée (interdit au-delà de 2 mois en Wallonie), mais de sécuriser le dossier autrement, via une garantie bien constituée, d’éventuels justificatifs de ressources ou une caution parentale.

Quelques points d’attention complètent le tableau : vérifier l’identité et le titre de séjour ou l’inscription universitaire, prévoir une communication claire (parfois en anglais), et anticiper les paiements internationaux. Le marché du kot reste l’un des plus rentables de Wallonie, avec un rendement brut de 6 à 8 % près des campus liégeois (observations Easyhome, 2026). Louer à un étudiant étranger est donc surtout une question de bonne gestion, pas d’un régime juridique différent.

En un coup d’œil

Élément

Location à un étudiant étranger en Wallonie

Nationalité

Sans incidence sur le droit de louer

Type de bail

Bail étudiant, durée type de 1 an

Garantie locative

2 mois maximum de loyer hors charges

Sécurisation

Caution parentale, justificatifs, garantie bien constituée

Vérifications

Identité, titre de séjour ou inscription universitaire

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Publiée le 1 septembre 2026

Oui, vous pouvez louer un bien classé PEB F ou G en Wallonie : ce n’est pas interdit. Mais l’indexation du loyer est restreinte pour ces classes énergivores, ce qui réduit le revenu locatif dans la durée.

Beaucoup de bailleurs craignent qu’un mauvais PEB rende leur bien impossible à louer. En Wallonie, ce n’est pas le cas : louer un bien classé PEB F ou G reste possible. Le certificat PEB est obligatoire et doit être communiqué au candidat locataire, mais une classe énergivore n’entraîne pas, à ce jour, d’interdiction de mise en location du bien.

La contrepartie est financière et se joue sur l’indexation. Pour les biens classés F ou G, l’indexation annuelle du loyer est encadrée et restreinte en Wallonie, alors qu’un bien mieux classé peut être indexé pleinement chaque année à la date anniversaire, selon la formule légale fondée sur l’indice santé. Le fait qui surprend : la contrainte ne bloque pas l’entrée du locataire, elle érode le rendement du bailleur dans le temps, en le privant d’une partie de l’indexation. Sur plusieurs années, l’écart avec un bien performant devient significatif.

Pour un investisseur, la décision se pose en termes d’arbitrage. Louer tel quel un bien F ou G génère un revenu immédiat mais plafonné à l’indexation ; rénover pour remonter la classe demande un capital mais restaure la capacité d’indexation, réduit la vacance locative et valorise le bien à la revente. Le mauvais PEB pèse aussi sur le confort et les charges du locataire, donc sur l’attractivité du logement. Bruxelles et la Flandre encadrent également la location des passoires énergétiques, parfois plus strictement, selon des calendriers propres à chaque région.

En un coup d’œil

Louer un bien PEB F ou G reste autorisé en Wallonie

Le certificat PEB est obligatoire et communiqué au candidat locataire

L’indexation du loyer est encadrée et restreinte pour les classes F et G

Le manque à gagner sur l’indexation se cumule année après année

Rénover restaure la pleine indexation et réduit la vacance locative

Bruxelles et Flandre encadrent aussi ces biens, selon des règles propres

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Publiée le 1 septembre 2026

Oui, vous pouvez vendre un bien loué avec Easyhome en Wallonie. Le bail en cours est transmis à l’acheteur et le locataire reste protégé. Un bail enregistré ayant date certaine s’impose au nouveau propriétaire jusqu’à son terme.

Vendre un bien occupé par un locataire est parfaitement possible en Wallonie, et c’est même une stratégie courante auprès des investisseurs, qui apprécient un bien déjà loué et générant un revenu immédiat. Le principe de base, souvent mal compris des vendeurs, est que la vente ne met pas fin au bail : l’acheteur reprend le bien avec le locataire en place.

Tout dépend du statut du bail. Un bail de résidence principale enregistré, qui a donc date certaine, est opposable à l’acheteur : ce dernier devient le nouveau bailleur et doit respecter le bail jusqu’à son terme, sans pouvoir en changer les conditions ni expulser le locataire du seul fait de la vente. Le fait qui surprend le plus les vendeurs : c’est précisément l’enregistrement du bail qui protège le locataire ; à défaut d’un bail enregistré ayant date certaine avant la vente, les possibilités de congé de l’acquéreur peuvent être différentes, mais mieux vaut ne jamais compter sur cette faille, source de litiges. La garantie locative et l’état des lieux d’entrée suivent également le bien.

En pratique, Easyhome vend le bien loué en informant clairement les candidats acheteurs de l’existence du bail, du loyer, de son échéance et du rendement, ce qui cible naturellement une clientèle d’investisseurs. Le vendeur transmet le bail, l’état des lieux et la garantie au notaire pour l’acte. Vendre libre d’occupation suppose au contraire de donner préalablement un congé valable au locataire, dans les motifs et délais du décret wallon, ce qui prend du temps. Les principes d’opposabilité du bail existent aussi à Bruxelles et en Flandre, avec des nuances régionales.

En un coup d’œil

La vente ne met pas fin au bail : l’acheteur reprend le locataire

Un bail enregistré ayant date certaine s’impose à l’acheteur jusqu’à son terme

L’acheteur devient le nouveau bailleur, aux conditions du bail en cours

Garantie locative et état des lieux d’entrée sont transmis avec le bien

Un bien loué cible surtout une clientèle d’investisseurs

Vendre libre d’occupation suppose un congé valable préalable au locataire

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Publiée le 1 septembre 2026

Le bail 9 ans est le bail de résidence principale de référence en Wallonie. Le locataire peut résilier à tout moment moyennant 3 mois de préavis, avec une indemnité de 3, 2 ou 1 mois de loyer s’il part durant les 3 premières années.

Le bail de 9 ans est la forme de référence du bail de résidence principale organisée par le décret wallon du 15 mars 2018, en vigueur depuis le 1er septembre 2018. Il offre au locataire une stabilité de logement sur près d’une décennie, tout en ménageant des sorties encadrées pour les deux parties.

Côté locataire, la souplesse est réelle : il peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de 3 mois. En contrepartie, s’il résilie durant les trois premières années, il doit une indemnité dégressive : 3 mois de loyer la première année, 2 mois la deuxième, 1 mois la troisième. Après la troisième année, le préavis de 3 mois suffit, sans indemnité. Ce qui étonne souvent : cette faculté de départ à tout moment appartient au locataire, alors que le bailleur, lui, est enfermé dans des motifs précis (occupation personnelle, travaux importants, ou motif à l’expiration d’un triennat), avec des préavis et conditions spécifiques.

Le loyer d’un bail de 9 ans peut être indexé une fois par an, à la date anniversaire, selon la formule légale fondée sur l’indice santé, cet ajustement étant encadré et limité pour les biens énergivores classés PEB F ou G en Wallonie. Fiscalement, un bailleur personne physique louant à un particulier est imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 % (SPF Finances, 2026), et non sur le loyer réel. À défaut de congé, le bail se reconduit de 3 ans en 3 ans aux mêmes conditions.

En un coup d’œil

Situation

Bail 9 ans en Wallonie

Préavis locataire

3 mois, à tout moment

Départ en 1re année

Indemnité de 3 mois de loyer

Départ en 2e année

Indemnité de 2 mois de loyer

Départ en 3e année

Indemnité de 1 mois de loyer

Après 3 ans

Préavis de 3 mois, sans indemnité

Préavis bailleur

Motifs encadrés (occupation, travaux, motif)

Publiée le 1 septembre 2026

Le bail de colocation en Wallonie repose sur un bail unique signé par tous les colocataires, assorti d’un pacte de colocation obligatoire et d’une solidarité entre eux. Il est encadré par le décret du 15 mars 2018.

La colocation a été dotée d’un cadre légal propre par le décret wallon du 15 mars 2018, en vigueur depuis le 1er septembre 2018, ce qui a mis fin à l’insécurité juridique des anciens montages informels. Le principe est un bail unique de colocation, signé par l’ensemble des colocataires et par le bailleur, qui lie tout le groupe au même contrat.

Deux piliers structurent ce régime. D’abord la solidarité : les colocataires sont solidaires envers le bailleur, ce qui signifie que ce dernier peut réclamer la totalité du loyer à n’importe lequel d’entre eux si les autres font défaut. Ensuite le pacte de colocation, obligatoire, conclu entre colocataires : il organise la répartition du loyer et des charges, la quote-part de garantie de chacun, l’entretien, et surtout les modalités de départ ou d’arrivée d’un colocataire. Ce qui surprend, c’est que la solidarité protège fortement le bailleur : même si un colocataire s’en va, les autres restent tenus, sauf réorganisation prévue par le pacte.

Pour un investisseur, la colocation à Liège séduit par son rendement : diviser un grand bien en chambres augmente le loyer global et vise un rendement brut supérieur à celui d’un bail familial classique. En contrepartie, la gestion est plus intense (rotation, remplacement d’un colocataire, entretien des communs). Le bail de colocation impose, comme les autres baux résidentiels wallons, l’état des lieux d’entrée contradictoire et le certificat PEB. Le régime diffère à Bruxelles et en Flandre.

En un coup d’œil

Élément

Bail de colocation en Wallonie

Contrat

Bail unique signé par tous les colocataires

Pacte de colocation

Obligatoire, entre colocataires

Solidarité

Chaque colocataire tenu du loyer entier

Départ d’un colocataire

Réglé par le pacte

Formalités

État des lieux d’entrée contradictoire, PEB

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Publiée le 1 septembre 2026

En Wallonie, le bail de courte durée est un bail de résidence principale de 3 ans maximum, renouvellements compris. À défaut de congé donné à son terme, il se transforme automatiquement en bail de 9 ans, depuis le décret du 15 mars 2018.

Le bail de courte durée est l’une des formes prévues par le décret wallon du 15 mars 2018, en vigueur depuis le 1er septembre 2018, pour la location d’une résidence principale. Sa caractéristique centrale est sa durée : 3 ans maximum, en ce compris les éventuels renouvellements, qui doivent eux aussi rester dans cette limite globale de 3 ans. Il répond aux situations où bailleur et locataire ne veulent pas s’engager d’emblée sur 9 ans.

Le mécanisme qui piège le plus de bailleurs tient à la fin du contrat. Si aucune des parties ne donne congé dans les formes et délais prévus, le bail de courte durée ne prend pas fin : il est réputé conclu pour 9 ans à compter de la date d’entrée initiale, aux mêmes conditions de loyer. Autrement dit, l’inaction transforme un engagement de 3 ans en engagement long. Le locataire, de son côté, peut donner un préavis en cours de bail court, dans les conditions fixées par le décret.

À Bruxelles et en Flandre, le bail de courte durée existe aussi mais ses règles de résiliation et de renouvellement diffèrent, d’où l’importance de toujours raisonner en Wallonie. Pour un investisseur qui anticipe de récupérer son bien (revente, occupation personnelle, travaux), le bail de courte durée n’est un outil sûr que si la fin du contrat est gérée activement. L’état des lieux d’entrée y est dressé dans les 15 jours de l’entrée, contre un mois pour un bail de 9 ans.

En un coup d’œil

Élément

Bail de courte durée en Wallonie

Durée maximale

3 ans, renouvellements compris

Fin sans congé

Bascule automatique en bail de 9 ans

Préavis locataire

Possible en cours de bail selon le décret

État des lieux d’entrée

Dans les 15 jours de l’entrée

Cadre légal

Décret wallon du 15 mars 2018

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Publiée le 1 septembre 2026

Le bail étudiant est un bail wallon à régime propre, d’une durée type de 1 an, adapté au calendrier académique, avec une sous-location encadrée. Il permet à l’étudiant des modalités de départ spécifiques prévues par le décret du 15 mars 2018.

Le bail étudiant a été consacré comme catégorie distincte par le décret wallon du 15 mars 2018, en vigueur depuis le 1er septembre 2018, pour répondre à la réalité du logement estudiantin (le kot). Il ne se confond ni avec le bail de 9 ans ni avec le bail de courte durée classique : il obéit à un régime propre, calé sur l’année académique, d’une durée type de 1 an.

Sa logique tient compte de la vie étudiante. La sous-location y est encadrée, ce qui permet par exemple à un étudiant parti en Erasmus de sous-louer son kot pour un semestre dans les conditions prévues, là où une sous-location serait beaucoup plus restreinte dans un bail ordinaire. Le décret prévoit aussi des facultés de résiliation adaptées aux aléas des études. Le fait notable pour un investisseur : le marché du kot est l’un des plus rentables de Wallonie, avec un rendement brut de 6 à 8 % près des campus liégeois (observations Easyhome, 2026), porté par une demande soutenue.

Cette demande est massive à Liège : l’ULiège compte environ 29 500 étudiants en 2025-2026, dont un quart d’étudiants étrangers et plus de 140 nationalités (ULiège, 2026), un vivier locatif considérable pour les quartiers proches du Sart-Tilman et du centre. Le bail étudiant impose, comme les autres baux résidentiels wallons, un état des lieux d’entrée contradictoire et le certificat PEB. Un étudiant qui prend un logement comme résidence principale peut, selon sa situation, relever d’un autre régime de bail.

En un coup d’œil

Élément

Bail étudiant en Wallonie

Durée type

1 an, calé sur l’année académique

Sous-location

Encadrée (utile en cas d’Erasmus)

Résiliation

Facultés adaptées aux études

Rendement brut kot

6 à 8 % près des campus liégeois

Contexte Liège

ULiège environ 29 500 étudiants en 2025-2026

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Publiée le 1 septembre 2026

Le pacte de colocation est un document obligatoire en Wallonie, conclu entre colocataires, qui organise la répartition du loyer, des charges et de la garantie, l’entretien et le départ d’un colocataire. Il complète le bail unique signé par tous.

Le pacte de colocation est l’une des innovations marquantes du décret wallon du 15 mars 2018, en vigueur depuis le 1er septembre 2018. Il est obligatoire dans toute colocation régie par un bail de colocation et se distingue du bail lui-même : le bail unique lie les colocataires au bailleur, tandis que le pacte règle les rapports des colocataires entre eux.

Son contenu est très concret. Le pacte fixe la répartition du loyer et des charges entre colocataires, la quote-part de chacun dans la garantie locative, la clé de partage de l’entretien et des réparations locatives, l’inventaire éventuel des meubles, et, point crucial, les modalités de départ et de remplacement d’un colocataire en cours de bail. C’est souvent ce dernier volet qui évite les conflits : sans pacte clair, le départ d’un seul colocataire peut fragiliser tout le groupe, car la solidarité rend chaque colocataire tenu du loyer entier envers le bailleur.

Le fait à retenir : le pacte de colocation ne protège pas d’abord le bailleur (déjà couvert par la solidarité du bail), mais les colocataires entre eux, en anticipant les tensions du quotidien et les départs. Il gagne à être signé dès le départ et mis à jour à chaque changement de colocataire. La colocation et son pacte relèvent d’un régime propre à la Wallonie ; Bruxelles et la Flandre ont adopté des cadres distincts. Un état des lieux d’entrée contradictoire reste par ailleurs obligatoire pour l’ensemble du logement.

En un coup d’œil

Répartition du loyer et des charges entre colocataires

Quote-part de chacun dans la garantie locative

Clé de partage de l’entretien et des réparations locatives

Modalités de départ et de remplacement d’un colocataire

Inventaire éventuel des meubles et des espaces communs

Mise à jour à chaque changement de colocataire

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Publiée le 1 septembre 2026

Si le locataire dégrade le bien au-delà de l’usure normale, il en répond en Wallonie. Le bailleur compare les états des lieux d’entrée et de sortie, retient le coût sur la garantie locative ou le réclame, à défaut d’accord devant le juge de paix.

Le locataire doit rendre le logement dans l’état où il l’a reçu, usure normale et vétusté mises à part. Lorsqu’il cause des dégradations qui vont au-delà de cet usage normal, il en est responsable. En Wallonie, le mécanisme repose sur la comparaison entre l’état des lieux d’entrée, obligatoire et contradictoire depuis le décret du 15 mars 2018, et l’état des lieux de sortie dressé en fin de bail.

La distinction clé, que les deux parties sous-estiment, est celle entre usure normale et dégradation. Une moquette défraîchie après des années d’occupation ou de petites traces d’usage relèvent de l’usure normale, à la charge du bailleur. Un trou dans un mur, un sanitaire cassé, des dégâts d’entretien manifeste relèvent de la dégradation imputable au locataire. Le fait qui pèse le plus lourd : sans état des lieux d’entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état, et le bailleur peine alors à prouver l’origine des dégâts. Le document d’entrée est donc la vraie clé du dossier.

En pratique, le bailleur chiffre les réparations, en tenant compte d’un coefficient de vétusté, puis impute le coût sur la garantie locative bloquée. Si le montant dépasse la garantie ou si le locataire conteste, le litige se règle amiablement ou, à défaut, devant le juge de paix, seul compétent. Les frais de remise en état ne peuvent pas être prélevés unilatéralement sans justification. Les mêmes principes valent à Bruxelles et en Flandre, avec des règles propres sur la garantie et les états des lieux.

En un coup d’œil

Le locataire répond des dégradations au-delà de l’usure normale

On compare l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie

Distinguer usure normale (bailleur) et dégradation (locataire)

Un coefficient de vétusté est appliqué au coût des réparations

Le coût est retenu sur la garantie locative bloquée, ou réclamé

En cas de désaccord, le juge de paix tranche

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Publiée le 1 septembre 2026

En Wallonie, la garantie locative est plafonnée à 2 mois de loyer hors charges, quelle que soit sa forme, depuis le décret du 15 mars 2018. Bruxelles et la Flandre autorisent jusqu’à 3 mois pour certaines garanties bancaires.

La question du montant maximal de la garantie locative revient sans cesse, car les règles diffèrent d’une région à l’autre depuis la régionalisation du bail. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018, en vigueur depuis le 1er septembre 2018, fixe un plafond unique : 2 mois de loyer hors charges, et ce quelle que soit la forme de la garantie (compte bloqué, garantie bancaire, intervention d’un CPAS).

Le contraste régional est net et souvent mal connu des bailleurs. À Bruxelles et en Flandre, la garantie peut atteindre 3 mois de loyer lorsqu’elle prend la forme d’une garantie bancaire constituée par mensualités, alors qu’une garantie versée en une fois y reste généralement à 2 mois. En Wallonie, cette distinction n’existe pas : le plafond de 2 mois s’applique à toutes les formes, sans exception. Un bailleur wallon qui exigerait 3 mois s’exposerait à voir la clause réduite au maximum légal.

Attention à ne pas confondre le loyer hors charges (base de calcul de la garantie) avec le loyer charges comprises. La garantie se calcule toujours sur le loyer hors charges. Le montant reste bloqué au nom du locataire et n’appartient au bailleur qu’en cas de manquement constaté à la sortie. Pour un loyer hors charges de 800 euros, la garantie wallonne maximale est donc de 1 600 euros, là où un bailleur bruxellois pourrait, sous forme bancaire, monter à 2 400 euros.

En un coup d’œil

Région

Garantie versée en une fois

Garantie bancaire par mensualités

Wallonie

2 mois maximum

2 mois maximum

Bruxelles

2 mois

Jusqu’à 3 mois

Flandre

2 mois

Jusqu’à 3 mois

Base de calcul

Loyer hors charges

Loyer hors charges

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Publiée le 1 septembre 2026

En Wallonie, un propriétaire bailleur supporte le certificat PEB, l’éventuel permis de location, les honoraires de gestion ou de mise en location, le précompte immobilier et l’entretien. Le bailleur est imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 % s’il loue à un particulier.

Mettre un bien en location a un coût, et le propriétaire bailleur wallon doit l’intégrer dans son calcul de rendement. Certains frais sont ponctuels, à la mise en location ; d’autres reviennent chaque année. Les ignorer conduit à surestimer le rendement net.

À la mise en location, le bailleur assume le certificat PEB obligatoire (de l’ordre de quelques centaines d’euros), l’éventuel permis de location communal exigé pour certains petits logements individuels ou collectifs, l’état des lieux d’entrée (frais d’expert partagés le cas échéant), et, s’il délègue, les honoraires de mise en location ou de gestion de l’agence. En cours de bail reviennent le précompte immobilier, qui reste toujours à charge du propriétaire et ne peut être répercuté sur le locataire, l’assurance, l’entretien, les grosses réparations et les provisions travaux. Le fait qui change tout dans le calcul : sur un rendement brut de 6 %, le rendement net retombe souvent à 3,5 à 4,5 % une fois déduits précompte, assurance, entretien, gestion et vacance locative (observations Easyhome, 2026).

La fiscalité complète le tableau et dépend du locataire. Un bailleur personne physique louant à un particulier pour son logement privé est imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 % (SPF Finances, 2026), base souvent bien inférieure au loyer réel et donc favorable. Louer à une société ou pour un usage professionnel bascule sur le loyer réel net, plus lourd. Ces ordres de grandeur ne constituent jamais une garantie de rendement. Bruxelles et la Flandre appliquent leurs propres règles de précompte et de permis.

En un coup d’œil

Type de frais

Poste

À charge du bailleur

Ponctuel

Certificat PEB (quelques centaines d’euros)

Oui

Ponctuel

Permis de location communal (petits logements)

Oui, si requis

Ponctuel

Honoraires de mise en location ou gestion

Oui, si délégation

Annuel

Précompte immobilier

Oui, toujours

Annuel

Assurance, entretien, provisions travaux

Oui

Fiscal

RC indexé majoré de 40 % si location à un particulier

Oui

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Publiée le 1 septembre 2026

Pour un bail 9 ans en Wallonie, le locataire résilie à tout moment avec 3 mois de préavis (indemnité de 3, 2 ou 1 mois s’il part dans les 3 premières années). Le bailleur ne peut résilier que pour des motifs encadrés.

Les préavis d’un bail résidentiel wallon dépendent du type de bail et de la partie qui résilie. Le décret du 15 mars 2018, en vigueur depuis le 1er septembre 2018, distingue nettement la position du locataire de celle du bailleur pour le bail de résidence principale de 9 ans, qui sert de référence.

Le locataire dispose de la plus grande liberté : il peut donner congé à tout moment moyennant un préavis de 3 mois. S’il quitte le logement durant les trois premières années, il doit une indemnité dégressive de 3 mois de loyer la première année, 2 mois la deuxième et 1 mois la troisième ; passé ce cap, le préavis de 3 mois suffit sans indemnité. Le bailleur, à l’inverse, est bien plus contraint : il ne peut résilier que pour occupation personnelle (par lui-même ou un proche), pour travaux importants, ou pour un motif à l’échéance de certains triennats, chacun avec un préavis et des conditions propres. Cette asymétrie surprend, mais elle traduit la volonté du législateur de protéger le logement du locataire.

Le bail de courte durée suit une logique différente : le locataire peut y donner un préavis en cours de bail, et l’absence de congé à l’échéance transforme le contrat en bail de 9 ans. Le bail étudiant, enfin, a ses propres règles de résiliation. À Bruxelles et en Flandre, les durées et indemnités de préavis diffèrent, d’où l’intérêt de toujours vérifier la règle en Wallonie avant d’envoyer un congé.

En un coup d’œil

Qui résilie

Préavis

Indemnité éventuelle

Locataire (bail 9 ans)

3 mois, à tout moment

3 / 2 / 1 mois si départ en année 1 / 2 / 3

Locataire après 3 ans

3 mois

Aucune

Bailleur, occupation personnelle

Préavis encadré

Selon motif

Bailleur, travaux ou motif

Préavis encadré

Selon conditions légales

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Publiée le 1 septembre 2026

En Wallonie, les baux résidentiels comprennent le bail de résidence principale de 9 ans (référence), le bail de courte durée (3 ans maximum), le bail à vie, le bail étudiant et le bail de colocation, tous encadrés par le décret du 15 mars 2018.

Depuis le décret wallon du 15 mars 2018, en vigueur depuis le 1er septembre 2018, la Wallonie dispose de son propre régime de bail d’habitation, distinct de celui de Bruxelles et de la Flandre, qui ont chacune légiféré de leur côté après la régionalisation de la matière. Cinq grandes catégories structurent le logement résidentiel.

Le bail de résidence principale de 9 ans est la forme de référence : il offre au locataire une stabilité longue et au bailleur un cadre clair de préavis et d’indexation. Le bail de courte durée, d’une durée de 3 ans maximum (renouvellements compris, dans la limite de 3 ans), s’adresse aux situations transitoires ; à défaut de congé donné à son terme, il bascule automatiquement en bail de 9 ans, ce qui surprend beaucoup de bailleurs qui pensaient récupérer leur bien. Le bail à vie couvre le logement jusqu’au décès du preneur. Le bail étudiant obéit à un régime propre, d’une durée type de 1 an, avec une sous-location encadrée. Le bail de colocation, enfin, repose sur un bail unique signé par tous les colocataires, assorti d’un pacte de colocation obligatoire et d’une solidarité entre eux.

Point commun à tous ces baux résidentiels : l’état des lieux d’entrée contradictoire est obligatoire et le certificat PEB doit être fourni. Le choix du bail n’est pas neutre pour l’investisseur : un kot étudiant près d’un campus liégeois vise un rendement brut de 6 à 8 % (observations Easyhome, 2026), là où un bail de 9 ans familial sécurise un revenu plus stable mais souvent plus modéré.

En un coup d’œil

Type de bail

Durée

Particularité en Wallonie

Résidence principale

9 ans

Forme de référence, préavis et indexation encadrés

Courte durée

3 ans maximum

Bascule en bail 9 ans à défaut de congé

Bail à vie

Jusqu’au décès du preneur

Sécurité maximale pour le locataire

Bail étudiant

1 an type

Régime propre, sous-location encadrée

Colocation

Selon le bail unique

Pacte de colocation obligatoire, solidarité

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Publiée le 1 septembre 2026

Dans un bail wallon, le locataire paie les charges liées à son occupation (eau, énergie, entretien courant), selon un décompte réel ou un forfait prévu au bail. Le précompte immobilier reste toujours à charge du propriétaire.

La question des charges est une source fréquente de litiges, car la frontière entre ce qui incombe au locataire et ce qui reste au bailleur n’est pas toujours claire. Le décret wallon du 15 mars 2018, en vigueur depuis le 1er septembre 2018, pose le principe : les charges liées à l’usage du logement par le locataire lui sont imputables, tandis que les dépenses de propriété restent au bailleur.

Le bail doit préciser le mode de calcul des charges, qui prend l’une de deux formes. Les charges réelles sont facturées sur base des dépenses effectivement engagées et justifiées, avec un décompte périodique et des pièces à l’appui ; le locataire peut en demander la justification. Les charges forfaitaires sont fixées à un montant convenu au bail, sans décompte, mais ce forfait doit rester en rapport avec la réalité. Le fait qui surprend beaucoup de locataires : le précompte immobilier, l’impôt régional calculé sur le revenu cadastral indexé, reste toujours à charge du propriétaire et ne peut pas être répercuté sur le locataire d’un logement, contrairement à ce que certains baux tentent parfois.

Concrètement, relèvent en général du locataire l’eau, l’électricité, le chauffage, l’entretien courant et les menues réparations locatives, ainsi que sa quote-part de charges communes dans un immeuble. Restent au bailleur le précompte immobilier, les grosses réparations et les dépenses structurelles. Dans une colocation, la répartition entre colocataires est organisée par le pacte de colocation. Les mêmes grands principes valent à Bruxelles et en Flandre, avec des listes de charges récupérables propres à chaque région.

En un coup d’œil

Poste

À charge du locataire

À charge du propriétaire

Eau, énergie, chauffage

Oui

Non

Entretien courant et réparations locatives

Oui

Non

Quote-part de charges communes

Oui

Non

Grosses réparations, structure

Non

Oui

Précompte immobilier

Non

Oui, toujours

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Publiée le 1 septembre 2026

Oui. Un bail commercial en Wallonie a une durée légale de 9 ans minimum, fixée par la loi fédérale sur les baux commerciaux, avec un droit au renouvellement pour le locataire. Il ne se confond pas avec le bail de résidence principale.

Le bail commercial ne relève pas du décret wallon du 15 mars 2018, mais de la loi fédérale sur les baux commerciaux, restée compétence de l’État malgré la régionalisation du bail d’habitation. Il vise les locaux affectés à un commerce de détail ou à un artisan en contact direct avec le public. Sa durée légale est de 9 ans minimum, y compris à Bruxelles et en Flandre, puisque la matière est fédérale.

Ce régime est protecteur pour le commerçant locataire, car il attache une valeur à son fonds de commerce et à sa clientèle. Le locataire commercial bénéficie d’un droit au renouvellement du bail à son terme, sous conditions de forme et de délais, ce qui lui permet de rester dans les lieux et de préserver son emplacement. Le point qui surprend les bailleurs venus du résidentiel : on ne gère pas un local commercial comme un appartement. Les règles de résiliation, de révision du loyer, de cession du bail et d’indemnité d’éviction obéissent à une logique propre, bien plus favorable à la continuité de l’exploitation.

Les différences avec le bail de résidence sont donc profondes : durée fédérale de 9 ans contre régime régional, droit au renouvellement contre reconduction, indemnité d’éviction possible, et fiscalité distincte. Un bailleur personne physique qui loue à usage professionnel ou à une société est imposé sur le loyer réel net (SPF Finances, 2026), et non sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 % réservé au logement privé, ce qui alourdit sensiblement la note fiscale par rapport à une location résidentielle.

En un coup d’œil

Critère

Bail commercial

Bail de résidence principale

Cadre légal

Loi fédérale sur les baux commerciaux

Décret wallon du 15 mars 2018

Durée minimale

9 ans

9 ans (référence)

Fin de bail

Droit au renouvellement

Reconduction ou congé

Fiscalité bailleur

Loyer réel net

RC indexé majoré de 40 %

Objet

Commerce en contact avec le public

Logement du preneur

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Publiée le 1 septembre 2026

Non. En Wallonie, le locataire choisit la forme de sa garantie locative et le bailleur ne peut pas imposer un versement en espèces ni refuser une garantie bancaire conforme, tant qu’elle respecte le plafond de 2 mois de loyer hors charges.

Beaucoup de bailleurs pensent pouvoir exiger une garantie versée intégralement et d’avance sur leur compte. Le décret wallon du 15 mars 2018, en vigueur depuis le 1er septembre 2018, dit l’inverse : c’est le locataire qui choisit la forme de sa garantie parmi celles prévues par la loi, et le bailleur ne peut pas s’y opposer si la forme retenue est conforme et respecte le plafond de 2 mois de loyer hors charges applicable en Wallonie.

Concrètement, un locataire peut opter pour un compte individualisé bloqué à son nom, pour une garantie bancaire constituée par mensualités auprès de sa banque, ou, selon sa situation, pour une garantie octroyée par un CPAS. Refuser catégoriquement une garantie bancaire régulièrement constituée exposerait le bailleur au reproche d’un comportement abusif. Le fait surprenant, ici, est que la loi protège le locataire jusque dans le choix du support de sa garantie, pas seulement dans son montant.

La nuance à retenir distingue la forme et le fond. Le bailleur ne peut pas refuser une forme légale de garantie, mais il conserve le droit de vérifier que la garantie est effectivement et valablement constituée avant la remise des clés. Si le locataire ne fournit aucune garantie valable, le bailleur peut, lui, refuser l’entrée dans les lieux. À Bruxelles et en Flandre, le raisonnement est proche mais le plafond monte à 3 mois pour la garantie bancaire, ce qui n’est pas le cas en Wallonie.

En un coup d’œil

Le locataire choisit la forme de sa garantie parmi les formes légales

Le bailleur ne peut pas imposer un versement en espèces sur son compte

Une garantie bancaire conforme ne peut pas être refusée par le bailleur

Le bailleur peut exiger que la garantie soit valablement constituée avant l’entrée

Plafond wallon : 2 mois de loyer hors charges, contre jusqu’à 3 mois en garantie bancaire à Bruxelles et en Flandre

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Publiée le 1 septembre 2026