La garantie locative protège le bailleur contre les manquements du locataire (loyers impayés, dégradations), mais le décret wallon du 15 mars 2018, en vigueur depuis le 1er septembre 2018, l’encadre strictement. En Wallonie, son montant est plafonné à 2 mois de loyer hors charges, quelle que soit la forme choisie, et elle se constitue en principe sur un compte individualisé bloqué au nom du locataire, dont les intérêts lui reviennent.
C’est ici qu’apparaît une différence régionale contre-intuitive : Bruxelles et la Flandre admettent jusqu’à 3 mois de loyer pour certaines formes de garantie, notamment la garantie bancaire, alors que la Wallonie s’en tient à 2 mois quelle que soit la forme. Un bailleur wallon ne peut donc pas réclamer une garantie de 3 mois, même sous forme bancaire. La garantie peut aussi prendre la forme d’une garantie bancaire constituée progressivement ou, dans certains cas, d’une garantie octroyée par un CPAS.
La garantie n’est pas un dépôt que le bailleur encaisse librement : les fonds restent bloqués et ne peuvent être libérés qu’avec l’accord des deux parties ou une décision de justice, après l’état des lieux de sortie. Si le logement est rendu conforme à l’état des lieux d’entrée, la totalité revient au locataire. Le précompte immobilier, lui, reste toujours à charge du propriétaire et ne peut être imputé sur la garantie. Dans une colocation, la répartition de la garantie entre colocataires est réglée par le pacte de colocation.