L’indexation permet d’ajuster le loyer à l’évolution du coût de la vie, mais elle n’est ni automatique ni libre. Le décret wallon du 15 mars 2018, en vigueur depuis le 1er septembre 2018, l’autorise une fois par an au maximum, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, et à condition que le bail soit écrit et enregistré. Le bailleur doit en faire la demande : l’indexation n’a pas d’effet rétroactif illimité et ne se rattrape pas indéfiniment.
La formule est légale et non négociable. Le nouveau loyer se calcule en multipliant le loyer de base par le nouvel indice santé, divisé par l’indice santé du mois précédant la signature du bail. On raisonne donc toujours sur l’indice santé, pas sur l’indice des prix classique. Le fait déterminant depuis quelques années : l’indexation a été conditionnée à la performance énergétique. Pour les passoires énergétiques classées PEB F ou G, l’indexation est encadrée et limitée en Wallonie, ce qui pénalise directement les bailleurs de biens énergivores et récompense la rénovation.
Ce mécanisme change le calcul de rendement : un bailleur qui laisse son bien en classe F ou G se prive d’une partie de l’indexation, année après année. Rénover pour remonter la classe PEB redevient alors un investissement rentable, pas seulement un geste environnemental. À Bruxelles et en Flandre, des règles d’indexation liées au PEB existent aussi, mais selon des modalités propres à chaque région, d’où l’importance de raisonner en Wallonie.