La vacance locative, ou période d’inoccupation, est le poste qui pèse le plus sur l’écart entre rendement brut et rendement net, et pourtant le plus difficile à chiffrer avant l’achat. Sa mesure de base est simple : c’est la proportion de temps où le bien reste sans locataire sur une année. Un mois d’inoccupation retire environ 8 % au loyer annuel ; deux mois, environ 16 %. C’est cette perte, invisible dans le brut affiché, qui fait tomber un 6 % brut vers 3,5 à 4,5 % net.
Pour l’estimer dans un quartier avant d’acheter, plusieurs signaux se recoupent. Le premier est le délai de relocation : combien de temps un bien comparable reste-t-il en annonce avant d’être loué ? Le deuxième est le volume d’offres locatives concurrentes : un quartier saturé d’annonces similaires allonge mécaniquement l’inoccupation. Le troisième est le taux de rotation des locataires : un secteur étudiant comme certains quartiers de Liège connaît un turnover annuel et une vacance locative saisonnière l’été, tandis qu’un quartier familial comme Neupré, au nord de Liège, retient ses locataires plusieurs années.
Le fait qui déjoue les intuitions : le quartier au brut le plus élevé est souvent celui à la vacance locative la plus forte. À Charleroi, le brut élevé du centre s’accompagne d’inoccupations plus longues, d’où la formule brut élevé, net à valider. À Namur, valeur refuge, la vacance locative faible protège un brut plus modéré. Mesurer la vacance locative, c’est donc corriger le brut pour approcher le net réel. Ces repères sont des ordres de grandeur ; une estimation fine suppose de croiser les données locales, pas une garantie de rendement.