Comme en Belgique, la vente immobilière espagnole se conclut par un acte authentique, et cet acte doit être reçu par un notaire espagnol. Ce n’est pas une option : c’est une obligation de forme, et un notaire belge n’a pas compétence pour authentifier une vente située en Espagne. C’est le premier réflexe à intégrer pour un acheteur belge habitué au parcours wallon.
Les honoraires du notaire espagnol sont de l’ordre de 600 à 1 200 euros, un montant à distinguer de l’impôt sur la transaction. À cela s’ajoute l’inscription au registre foncier (registro de la propiedad), qui coûte également quelques centaines d’euros et sécurise l’opposabilité du titre. Beaucoup d’acheteurs sous-estiment ce dernier poste, pourtant essentiel : sans inscription, la protection du propriétaire face aux tiers est fragilisée.
Le point contre-intuitif tient à la comparaison avec la Wallonie. En Belgique, les honoraires du notaire suivent un barème légal dégressif fixé par arrêté royal, identique chez tous les notaires. En Espagne, les honoraires notariaux sont également encadrés, mais l’acheteur non-résident a tout intérêt à y ajouter un avocat (souvent de l’ordre de 1 % du prix) pour vérifier le titre, les charges et l’urbanisme. Le notaire authentifie ; il ne joue pas le rôle de conseil personnel de l’acheteur comme peut le faire l’avocat.
Ces frais s’inscrivent dans le total d’environ 10 % à 14 % au-dessus du prix, dominé par la fiscalité (ITP de 8 % à 10 % sur l’ancien, ou IVA à 10 % plus AJD de 0,5 % à 1,5 % sur le neuf). Le notaire n’est donc pas le poste le plus lourd, mais il reste incontournable. Easyhome, via easyhome-espagne.be, coordonne la prise de rendez-vous et la préparation des pièces, sans se substituer à ce notaire.