La colocation a été dotée d’un cadre légal propre par le décret wallon du 15 mars 2018, en vigueur depuis le 1er septembre 2018, ce qui a mis fin à l’insécurité juridique des anciens montages informels. Le principe est un bail unique de colocation, signé par l’ensemble des colocataires et par le bailleur, qui lie tout le groupe au même contrat.
Deux piliers structurent ce régime. D’abord la solidarité : les colocataires sont solidaires envers le bailleur, ce qui signifie que ce dernier peut réclamer la totalité du loyer à n’importe lequel d’entre eux si les autres font défaut. Ensuite le pacte de colocation, obligatoire, conclu entre colocataires : il organise la répartition du loyer et des charges, la quote-part de garantie de chacun, l’entretien, et surtout les modalités de départ ou d’arrivée d’un colocataire. Ce qui surprend, c’est que la solidarité protège fortement le bailleur : même si un colocataire s’en va, les autres restent tenus, sauf réorganisation prévue par le pacte.
Pour un investisseur, la colocation à Liège séduit par son rendement : diviser un grand bien en chambres augmente le loyer global et vise un rendement brut supérieur à celui d’un bail familial classique. En contrepartie, la gestion est plus intense (rotation, remplacement d’un colocataire, entretien des communs). Le bail de colocation impose, comme les autres baux résidentiels wallons, l’état des lieux d’entrée contradictoire et le certificat PEB. Le régime diffère à Bruxelles et en Flandre.