Vendre un bien occupé par un locataire est parfaitement possible en Wallonie, et c’est même une stratégie courante auprès des investisseurs, qui apprécient un bien déjà loué et générant un revenu immédiat. Le principe de base, souvent mal compris des vendeurs, est que la vente ne met pas fin au bail : l’acheteur reprend le bien avec le locataire en place.
Tout dépend du statut du bail. Un bail de résidence principale enregistré, qui a donc date certaine, est opposable à l’acheteur : ce dernier devient le nouveau bailleur et doit respecter le bail jusqu’à son terme, sans pouvoir en changer les conditions ni expulser le locataire du seul fait de la vente. Le fait qui surprend le plus les vendeurs : c’est précisément l’enregistrement du bail qui protège le locataire ; à défaut d’un bail enregistré ayant date certaine avant la vente, les possibilités de congé de l’acquéreur peuvent être différentes, mais mieux vaut ne jamais compter sur cette faille, source de litiges. La garantie locative et l’état des lieux d’entrée suivent également le bien.
En pratique, Easyhome vend le bien loué en informant clairement les candidats acheteurs de l’existence du bail, du loyer, de son échéance et du rendement, ce qui cible naturellement une clientèle d’investisseurs. Le vendeur transmet le bail, l’état des lieux et la garantie au notaire pour l’acte. Vendre libre d’occupation suppose au contraire de donner préalablement un congé valable au locataire, dans les motifs et délais du décret wallon, ce qui prend du temps. Les principes d’opposabilité du bail existent aussi à Bruxelles et en Flandre, avec des nuances régionales.