La question des charges est une source fréquente de litiges, car la frontière entre ce qui incombe au locataire et ce qui reste au bailleur n’est pas toujours claire. Le décret wallon du 15 mars 2018, en vigueur depuis le 1er septembre 2018, pose le principe : les charges liées à l’usage du logement par le locataire lui sont imputables, tandis que les dépenses de propriété restent au bailleur.
Le bail doit préciser le mode de calcul des charges, qui prend l’une de deux formes. Les charges réelles sont facturées sur base des dépenses effectivement engagées et justifiées, avec un décompte périodique et des pièces à l’appui ; le locataire peut en demander la justification. Les charges forfaitaires sont fixées à un montant convenu au bail, sans décompte, mais ce forfait doit rester en rapport avec la réalité. Le fait qui surprend beaucoup de locataires : le précompte immobilier, l’impôt régional calculé sur le revenu cadastral indexé, reste toujours à charge du propriétaire et ne peut pas être répercuté sur le locataire d’un logement, contrairement à ce que certains baux tentent parfois.
Concrètement, relèvent en général du locataire l’eau, l’électricité, le chauffage, l’entretien courant et les menues réparations locatives, ainsi que sa quote-part de charges communes dans un immeuble. Restent au bailleur le précompte immobilier, les grosses réparations et les dépenses structurelles. Dans une colocation, la répartition entre colocataires est organisée par le pacte de colocation. Les mêmes grands principes valent à Bruxelles et en Flandre, avec des listes de charges récupérables propres à chaque région.