Le choix entre meublé et non meublé n’est pas d’abord fiscal en Belgique, il est d’abord commercial : il dépend de la demande du quartier. Dans une ville étudiante comme Liège, où l’ULiège accueille environ 29 500 étudiants en 2025-2026, le meublé est recherché pour les kots et les petits appartements : il permet un loyer plus élevé et une mise en location rapide auprès d’un public mobile. Dans un quartier résidentiel familial, comme au nord de Liège vers Neupré, la demande porte davantage sur le non meublé, loué plus longtemps par des ménages qui apportent leur mobilier.
Le point souvent négligé, et pourtant décisif pour le net : le meublé rapporte plus au mètre carré mais coûte plus à gérer. Le mobilier s’use, se remplace, et le turnover est plus élevé, ce qui multiplie les états des lieux et les périodes d’inoccupation entre deux locataires. Cette vacance locative de rotation peut annuler une partie du surloyer. Le non meublé, à l’inverse, se loue à un loyer plus bas mais sur des durées plus longues, avec une gestion allégée et une vacance locative réduite : le net y est souvent plus régulier, même si le brut affiché est inférieur.
Sur le plan fiscal, la distinction meublé ou non meublé importe surtout par la ventilation du loyer. Pour un bailleur personne physique louant à un particulier, la part immobilière est imposée sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, base favorable, tandis que la part correspondant au mobilier relève d’un régime distinct de revenus mobiliers. Louer à une société bascule l’ensemble sur le loyer réel net. Le bail doit être adapté (bail étudiant, bail de résidence principale, inventaire du mobilier annexé). Ces éléments sont des ordres de grandeur et ne remplacent pas un conseil fiscal personnalisé.