Le prêt dit à 100 % désigne un crédit couvrant l’intégralité du prix d’achat du bien. Il n’est pas interdit en Wallonie, mais il est devenu peu fréquent pour un investissement locatif : les banques appliquent des politiques d’octroi plus prudentes et demandent généralement un apport, souvent de l’ordre de 10 à 20 % selon le profil de l’emprunteur, ses revenus et l’estimation du bien. Chaque dossier est apprécié individuellement, en fonction de la capacité de remboursement et des garanties.
Le point que beaucoup confondent : même un prêt couvrant 100 % du prix ne couvre pas les frais d’acquisition. Or ceux-ci sont substantiels pour un locatif. Les droits d’enregistrement s’élèvent à 12,5 %, car le taux réduit de 3 % entré en vigueur le 1er janvier 2025 est réservé à l’habitation propre et unique où l’on se domicilie, pas à l’investissement. S’ajoutent les frais de notaire (honoraires au barème légal dégressif et débours). Sur 150 000 euros, il faut donc mobiliser près de 20 000 euros de frais que le prêt à 100 % ne finance généralement pas.
L’atout d’un financement élevé, contre-intuitif, est l’effet de levier : en immobilisant peu de fonds propres, l’investisseur peut faire travailler le rendement locatif sur un capital emprunté, à condition que le rendement net couvre les mensualités et les charges. C’est aussi le principal risque : si la vacance locative se prolonge ou si les taux montent, l’effet de levier joue en sens inverse. Rappelons enfin la fiscalité du bailleur personne physique, imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 % pour une location à un particulier, contre le loyer réel net en société. Ces éléments sont des ordres de grandeur, pas une offre de crédit ni une garantie.