Une idée fausse tenace voudrait qu’en achetant une maison, on reprenne aussi le crédit du vendeur. En réalité, le prêt hypothécaire est un contrat conclu intuitu personae entre le vendeur et son organisme prêteur : il repose sur la situation financière du vendeur, ses revenus, ses garanties. Il ne suit pas le bien et ne se transmet pas automatiquement à l’acheteur. L’acheteur, lui, finance son acquisition avec ses propres fonds ou son propre crédit, souscrit auprès de sa banque.
Que devient alors le prêt du vendeur ? Il doit être soldé. En pratique, lors de la passation de l’acte, le notaire prélève sur le prix de vente le capital restant dû et le verse à la banque du vendeur pour éteindre le crédit. Si le prix couvre le solde, l’opération est neutre ; s’il ne le couvre pas (rare, mais possible en cas de forte baisse de valeur ou de crédit récent), le vendeur doit compléter la différence pour libérer le bien.
Le second temps est juridique : l’hypothèque inscrite au profit de la banque continue de grever le bien tant qu’elle n’est pas radiée. Le notaire organise donc la mainlevée d’hypothèque, c’est-à-dire la radiation de l’inscription, dont les frais notariés sont proportionnels au montant initialement garanti. Ainsi, l’acheteur reçoit un bien purgé de l’hypothèque du vendeur, ce qui est une condition normale d’une vente saine.
Le point contre-intuitif est que le vendeur qui a encore un crédit ne « refile » pas sa dette : il la rembourse par anticipation à l’occasion de la vente, parfois avec une indemnité de remploi due à la banque pour remboursement anticipé. Il faut distinguer trois choses souvent mélangées : le prêt (contrat personnel, remboursé), l’hypothèque (garantie sur le bien, radiée par mainlevée) et le précompte immobilier (impôt annuel, réparti au prorata). Aucune de ces trois ne se transfère telle quelle à l’acheteur.