La mainlevée est l’acte notarié qui radie une inscription hypothécaire encore présente sur un bien. Elle est nécessaire lorsqu’un vendeur cède un bien qui était grevé au profit de sa banque : il faut effacer la garantie pour livrer un bien net à l’acheteur. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, cette radiation n’est pas offerte et son coût obéit à une logique bien particulière.
Le point contre-intuitif, et le plus important à comprendre, est l’assiette de calcul. Les frais de mainlevée sont proportionnels au montant initialement garanti par l’inscription, c’est-à-dire au montant pour lequel l’hypothèque avait été prise à l’origine, et non au capital qu’il reste à rembourser. Un vendeur qui a presque soldé un gros crédit peut donc payer une mainlevée plus élevée qu’attendu, parce que le calcul se réfère au montant d’origine garanti. À l’inverse de la performance énergétique ou du prix d’une agence, ces frais ne se négocient pas : la part d’honoraires suit le barème légal des notaires.
Concrètement, le coût d’une mainlevée agrège plusieurs éléments : les honoraires du notaire (tarif légal dégressif fixé par arrêté royal, identique chez tous les notaires belges), les frais et débours administratifs de radiation auprès du bureau compétent, et la TVA sur les honoraires. On ne peut donc pas annoncer un chiffre unique valable pour tous : il dépend du montant garanti à l’origine. La règle sûre à retenir est celle de la proportionnalité au montant initialement garanti.
Pour le vendeur, ces frais s’inscrivent dans le décompte global de la vente, aux côtés du remboursement du capital restant dû, d’une éventuelle indemnité de remploi réclamée par la banque, de la quote-part de précompte immobilier et des certificats obligatoires (PEB, conformité électrique). Anticiper le coût de la mainlevée évite les mauvaises surprises au moment de l’acte. Le notaire peut en fournir une estimation précise dès qu’il connaît le montant d’origine de l’inscription hypothécaire.