L’usufruit démembre la propriété en deux droits. L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits (l’habiter ou en encaisser les loyers) ; le nu-propriétaire détient la propriété du bien, mais sans la jouissance, jusqu’à l’extinction de l’usufruit. Cette situation naît fréquemment d’une succession (le conjoint survivant reçoit l’usufruit, les enfants la nue-propriété) ou d’une donation avec réserve d’usufruit. La question de la vente se pose alors sous trois angles.
Premier cas, vendre la pleine propriété : c’est possible, mais seulement si l’usufruitier et le nu-propriétaire sont d’accord et signent ensemble. Le prix se répartit entre eux selon la valeur respective de leurs droits, calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier (plus il est jeune, plus l’usufruit vaut cher). Deuxième cas, le nu-propriétaire vend sa seule nue-propriété : il le peut, mais l’acheteur devra attendre la fin de l’usufruit pour jouir du bien, ce qui décote fortement le prix. Troisième cas, l’usufruitier cède son usufruit, opération plus rare.
Le point contre-intuitif : vendre séparément détruit de la valeur. Une nue-propriété ou un usufruit isolés se négocient avec une forte décote, car peu d’acheteurs veulent un droit incomplet. Réunir les deux droits pour vendre la pleine propriété maximise donc le prix global, au bénéfice de tous. C’est souvent la solution recommandée quand l’usufruitier n’occupe plus le bien. Sur le plan fiscal, si le bien vendu était la résidence principale de l’usufruitier, l’exonération de plus-value peut jouer pour sa part selon les conditions de domiciliation ; pour le nu-propriétaire, la question de la plus-value s’apprécie selon la durée de détention (16,5 % si dans les 5 ans hors résidence principale, article 90 CIR). L’acte de vente reste notarié dans tous les cas.
Sources citées
- article 90 CIR