La déductibilité des frais d’agence dépend entièrement de la situation fiscale de la vente. Il faut d’abord distinguer deux cas radicalement différents : la vente exonérée et la vente taxable. Pour la grande majorité des ventes de résidence principale, exonérées de plus-value, la question ne se pose pas : il n’y a pas d’impôt sur la plus-value, donc rien à déduire. Payer une commission d’agence n’ouvre alors aucun avantage fiscal, car il n’existe pas d’assiette imposable à diminuer.
Le cas intéressant est celui d’une vente taxable : immeuble bâti revendu dans les 5 ans (16,5 % plus additionnels communaux) ou terrain non bâti dans les délais. Ici, la commission d’agence, à charge de la partie mandante (généralement le vendeur), est déductible de la base de la plus-value en tant que frais de mise en vente, au même titre que d’autres frais engagés pour réaliser la vente. Elle vient donc réduire le montant sur lequel l’impôt est calculé, à condition d’être justifiée par une facture.
Le point contre-intuitif est qu’une même dépense, la commission d’agence, peut être fiscalement neutre ou avantageuse selon le contexte : inutile fiscalement pour une résidence principale exonérée, elle devient un vrai levier d’optimisation pour un bien de rapport revendu à court terme. Le vendeur d’un investissement locatif taxable a donc intérêt à conserver précieusement le justificatif de commission, aux côtés des factures de travaux d’un entrepreneur enregistré et de la preuve des frais d’acquisition, tous déductibles de la base.
Il faut aussi bien séparer les régimes. La déduction évoquée ici concerne la plus-value (revenus divers, article 90 CIR), pas l’impôt des personnes physiques ordinaire, ni les revenus locatifs. Pour un bailleur personne physique louant à un particulier pour son logement, l’imposition se fait forfaitairement sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, sans déduction des frais réels : les frais d’agence de mise en location n’y sont donc pas déductibles. Le régime change pour une société ou un usage professionnel, imposés sur le loyer réel net avec déduction des charges. Toujours identifier le régime avant de conclure à la déductibilité.
Sources citées
- article 90 CIR