En Espagne, la première règle est budgétaire : le prix affiché n’est jamais le coût final. Un acheteur belge non-résident doit prévoir de l’ordre de 10 % à 14 % de frais supplémentaires. Le poste le plus lourd est l’impôt lié à la transaction, et il diffère radicalement selon que le bien est ancien ou neuf. C’est la distinction à ne jamais négliger.
Pour un logement ancien (revente), c’est l’ITP, l’impôt de transmission patrimoniale, qui s’applique. Son taux est régional, généralement compris entre 8 % et 10 % selon la communauté autonome. Pour un logement neuf vendu par un promoteur, l’ITP ne s’applique pas : on paie l’IVA (la TVA espagnole) à 10 %, plus l’AJD (le droit d’acte ou timbre) de 0,5 % à 1,5 % selon la région. Un même budget n’achète donc pas la même surface selon la nature du bien et la communauté autonome.
À cet impôt s’ajoutent des frais fixes : le notaire espagnol, obligatoire, dont les honoraires sont de l’ordre de 600 à 1 200 euros, l’inscription au registre foncier (quelques centaines d’euros), et un avocat vivement conseillé pour un non-résident, souvent de l’ordre de 1 % du prix. Le fait surprenant, c’est que ces frais annexes pèsent moins que la fiscalité régionale : c’est le choix ancien contre neuf, et la communauté autonome, qui font vraiment bouger la facture.
Pour comparer, en Wallonie les frais d’un achat combinent droits d’enregistrement (12,5 %, ou 3 % pour l’habitation propre et unique depuis le 1er janvier 2025), honoraires notariaux au barème légal et débours. La structure n’est pas la même, mais l’ordre de grandeur du surcoût espagnol reste supérieur à celui d’un achat wallon à 3 %.