Déclarer une plus-value immobilière ne concerne que les ventes effectivement taxables. Si vous vendez votre résidence principale (occupée au moins 12 mois durant les 18 mois précédant la vente), la plus-value est exonérée et il n’y a rien à porter à ce titre dans la déclaration. Le sujet ne se pose donc que pour un immeuble bâti revendu dans les 5 ans (taxé à 16,5 % plus additionnels communaux) ou un terrain non bâti (33 % dans les 5 ans, 16,5 % de la 6e à la 8e année).
La plus-value taxable est un revenu divers, à mentionner dans la déclaration annuelle à l’impôt des personnes physiques, dans la rubrique dédiée. Le point souvent mal maîtrisé est le calcul de la base imposable : ce n’est pas la différence brute entre prix d’achat et prix de vente. On part du prix de vente, on en déduit le prix d’acquisition revalorisé, obtenu en majorant le prix d’achat d’un forfait de 25 % pour frais d’acquisition (ou les frais réels s’ils sont supérieurs), puis de 5 % par année entière écoulée entre l’achat et la vente. On peut aussi déduire les travaux réalisés par un entrepreneur enregistré, factures à l’appui, et les frais de mise en vente comme la commission d’agence.
Le point contre-intuitif est que ces revalorisations forfaitaires réduisent souvent fortement la plus-value imposable, parfois jusqu’à l’annuler. Un bien détenu quatre ans bénéficie déjà de 25 % de majoration pour frais plus 20 % de revalorisation (5 % fois 4 ans), soit un prix d’acquisition revalorisé sensiblement plus élevé que le prix payé. La plus-value nette taxée peut donc être bien inférieure à la plus-value apparente, voire nulle si le marché n’a que peu progressé.
En pratique, il est essentiel de conserver toutes les pièces justificatives : acte d’achat, preuves des frais, factures de travaux d’un entrepreneur enregistré, justificatif de commission d’agence. Le notaire qui reçoit l’acte de vente signale généralement l’existence d’une plus-value potentiellement taxable, mais la déclaration relève du contribuable. Attention : la nouvelle taxe sur les plus-values des actifs financiers (1er janvier 2026) ne concerne pas l’immobilier, régi par l’article 90 CIR. En cas d’opérations fréquentes et organisées, l’administration peut requalifier le vendeur en marchand de biens, avec taxation au barème progressif et cotisations sociales.
Sources citées
- article 90 CIR