Vendre un bien encore grevé d’une hypothèque est une situation très courante : beaucoup de vendeurs n’ont pas fini de rembourser leur crédit au moment de vendre. Il n’y a là aucun obstacle, mais une procédure précise à suivre pour transférer à l’acheteur un bien assaini. Deux opérations distinctes se combinent : le remboursement du prêt et la mainlevée de l’hypothèque.
Le premier temps est financier. Le notaire, qui reçoit le prix de vente, calcule avec la banque du vendeur le capital restant dû et rembourse ce solde par prélèvement sur le prix. Une éventuelle indemnité de remboursement anticipé (indemnité de remploi) peut être réclamée par la banque. Si le prix de vente est supérieur au solde, le vendeur perçoit la différence ; s’il est inférieur, il doit combler l’écart pour permettre la mainlevée.
Le second temps est juridique. Même remboursé, le crédit laisse subsister une inscription hypothécaire sur le bien tant qu’elle n’est pas radiée. La mainlevée est l’acte notarié par lequel cette inscription est levée. Ses frais sont proportionnels au montant initialement garanti (et non au capital restant dû), ce qui explique qu’une mainlevée puisse coûter plus cher qu’on ne l’imagine sur un ancien gros crédit presque soldé. C’est le point contre-intuitif à retenir : le coût de la radiation dépend du montant d’origine garanti, pas de ce qu’il reste à rembourser.
Il faut distinguer la mainlevée de la simple extinction du crédit. Un crédit remboursé n’entraîne pas automatiquement la radiation de l’hypothèque : celle-ci peut d’ailleurs subsister quelque temps (une hypothèque a une durée légale). Dans le cadre d’une vente, la mainlevée est en revanche indispensable pour livrer un bien net. Le vendeur doit anticiper ces frais dans son décompte, aux côtés du remboursement du solde, de la quote-part de précompte immobilier et des certificats obligatoires.