L’exonération de la plus-value sur la résidence principale est une pierre angulaire de la fiscalité immobilière belge. Elle repose sur un régime fédéral (article 90 CIR), identique dans les trois régions. Le principe : lorsqu’un particulier vend le logement qui constitue sa résidence principale, l’éventuelle plus-value réalisée n’est pas taxée, même si le bien a fortement pris de la valeur.
La condition centrale est une condition de domiciliation. Il faut avoir occupé le bien comme résidence principale (domicile réel, inscription au registre) pendant au moins 12 mois au cours des 18 mois précédant le mois de la vente. Ce mécanisme des 12 mois sur 18 est volontairement souple : il laisse une fenêtre de quelques mois où le bien peut être quitté (par exemple parce qu’on a déménagé avant d’avoir vendu) sans perdre l’exonération.
Le point contre-intuitif est que cette exonération ne dépend ni du montant de la plus-value, ni de la durée totale de possession, ni du nombre de fois où l’on vend sa résidence principale au cours d’une vie. Contrairement à un immeuble de rapport (taxé à 16,5 % s’il est revendu dans les 5 ans) ou à un terrain (33 % dans les 5 ans), la résidence principale échappe entièrement à l’impôt même si elle est revendue quelques mois après l’achat, pour peu que la condition d’occupation soit remplie.
Attention toutefois : c’est bien l’usage réel de résidence principale qui compte, pas la simple intention. Une seconde résidence, un bien mis en location ou un logement acheté pour être revendu rapidement sans y habiter ne bénéficient pas de l’exonération. En cas de doute (déménagement, mutation professionnelle, occupation partielle), il est prudent de vérifier la période d’occupation avec le notaire avant de signer, car la charge de la preuve du domicile pèse sur le vendeur.
Sources citées
- article 90 CIR