La distinction entre donation et succession est l’un des pièges fiscaux les plus fréquents en immobilier belge. Les deux transmettent un bien sans vente, mais leurs conséquences sur la plus-value future sont opposées. La règle à retenir : l’exonération de plus-value liée à la résidence principale existe en succession, pas en donation.
Pourquoi cette différence ? Parce que la donation exige un acte notarié et supporte ses propres droits de donation (en Wallonie, en ligne directe et entre époux ou cohabitants légaux : 3 % jusqu’à 150 000 euros, 9 % jusqu’à 250 000 euros, 18 % jusqu’à 450 000 euros, 27 % au-delà). Elle fixe une valeur de référence à la date de la donation. Lorsque le donataire revend ensuite le bien, la plus-value éventuelle se mesure par rapport à cette valeur, et non par rapport à un prix d’achat d’origine, sans le bénéfice de l’exonération résidence principale attachée au donateur.
Le point contre-intuitif est que donner de son vivant, souvent présenté comme un moyen d’alléger la note fiscale globale (droits de donation généralement plus doux que les droits de succession, et règle de cumul qui repart à zéro au-delà de 3 ans entre deux donations à la même personne), ne transmet pas pour autant l’avantage plus-value. Le donataire qui revend rapidement peut se retrouver taxé alors qu’un héritier, lui, aurait pu bénéficier de l’exonération.
Il faut donc raisonner globalement : comparer les droits de donation économisés à l’éventuel impôt de plus-value que devra supporter le donataire s’il revend dans les délais taxables (16,5 % pour un immeuble bâti revendu dans les 5 ans, 33 % pour un terrain). En Wallonie, une réforme annoncée pour le 1er janvier 2028 doit ramener le taux de donation immobilière en ligne directe de 27 % à 14 %, mais elle ne change rien au principe : la donation n’ouvre pas l’exonération de plus-value.