L’impôt sur la plus-value immobilière relève du régime fédéral (article 90 du Code des impôts sur les revenus) : il est donc identique en Wallonie, à Bruxelles et en Flandre. La plupart des ventes échappent pourtant à toute taxation, car deux exonérations majeures existent : celle de la résidence principale et celle liée à la durée de détention.
La résidence principale est exonérée dès lors que le vendeur y a eu son domicile pendant au moins 12 mois durant les 18 mois précédant le mois de la vente. C’est l’une des exonérations les plus larges du système fiscal belge, inchangée en 2026. Pour un bien qui n’est pas la résidence principale, la taxation dépend de la durée de détention. Un immeuble bâti revendu dans les 5 ans de son acquisition est taxé à 16,5 %, auxquels s’ajoutent les additionnels communaux (souvent 6 à 9 % du principal selon la commune). Passé ce délai de 5 ans, la plus-value sur un immeuble bâti n’est plus taxée du tout.
Le régime des terrains non bâtis est plus sévère, ce qui surprend souvent : 33 % en cas de revente dans les 5 ans, 16,5 % de la 6e à la 8e année, et exonération seulement au-delà de 8 ans de détention. La base imposable n’est pas la plus-value brute : on part du prix de vente diminué du prix d’acquisition revalorisé (majoration forfaitaire de 25 % des frais d’acquisition, plus 5 % par année entière de détention), et on peut déduire les travaux réalisés par un entrepreneur enregistré, factures à l’appui.
Un point d’actualité mérite d’être clarifié : la nouvelle taxe sur les plus-values des actifs financiers, entrée en vigueur le 1er janvier 2026, vise les actions, obligations et placements. Elle ne concerne pas l’immobilier, qui reste régi par l’article 90 CIR. Attention aussi à la requalification en marchand de biens : des opérations fréquentes et organisées peuvent être taxées au barème progressif de l’impôt des personnes physiques, avec cotisations sociales.