Quand une personne décède en laissant plusieurs héritiers, ses biens immobiliers deviennent indivis : chaque héritier possède une quote-part abstraite de l’ensemble, mais aucun ne détient un mur ou une pièce en particulier. La règle qui structure tout est celle de l’unanimité : vendre le bien suppose l’accord de tous les indivisaires. Un seul héritier opposé suffit, en principe, à bloquer une vente amiable.
Avant la vente, plusieurs formalités s’enchaînent. Le notaire dresse un acte de notoriété qui identifie officiellement les héritiers et leurs droits ; sans lui, le bien ne peut pas être transféré au registre. La déclaration de succession doit être déposée et les droits de succession réglés (en ligne directe, barème wallon de 3 % à 30 % sur la part nette, notaire.be, 2026). Ce n’est qu’ensuite que le bien peut être commercialisé, généralement via un mandat de vente signé par l’ensemble des héritiers.
Le fait qui étonne : nul n’est tenu de rester en indivision. L’article 815 du Code civil pose que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision, si bien qu’un héritier isolé peut forcer la sortie. S’il n’obtient pas l’accord des autres, il saisit le tribunal, qui ordonne le partage et, quand le bien n’est pas commodément partageable, une vente publique. Celle-ci se tient sur Biddit : enchères ouvertes sur 8 jours, montants publics, enchérisseurs anonymes. Cette voie judiciaire est plus longue et souvent moins rémunératrice qu’une vente amiable bien menée, ce qui incite fortement à trouver un accord en amont.
Sources citées
- notaire.be, 2026