L’état des lieux d’entrée est l’un des documents les plus importants du bail, et le décret wallon du 15 mars 2018, en vigueur depuis le 1er septembre 2018, le rend obligatoire pour les baux de résidence principale. Il doit être contradictoire, c’est-à-dire établi en présence des deux parties (ou de leurs représentants) et signé par elles, puis annexé au bail dont il fait partie intégrante.
Les délais sont précis. L’état des lieux d’entrée se dresse dans le mois de l’entrée dans les lieux pour un bail ordinaire, et dans les 15 jours pour un bail de courte durée. Il décrit pièce par pièce l’état du logement, idéalement avec photos et relevés de compteurs. Le fait décisif que beaucoup ignorent : à défaut d’état des lieux d’entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail, ce qui prive le bailleur de la possibilité de réclamer des dégradations à la sortie. L’absence de ce document se retourne donc presque toujours contre le bailleur.
À la fin du bail, un état des lieux de sortie compare la situation à celle de l’entrée. Les dégradations imputables au locataire (au-delà de l’usure normale) peuvent être retenues sur la garantie locative ou réclamées. C’est pourquoi un état des lieux d’entrée soigné protège les deux parties : le bailleur contre les dégâts, le locataire contre des reproches injustifiés. Les frais d’un expert, lorsqu’il en est désigné un, sont en principe partagés. Bruxelles et la Flandre imposent également un état des lieux, selon des modalités propres.