Donner un bien immobilier de son vivant présente plusieurs avantages sur la transmission par héritage. Le premier est tarifaire : en ligne directe, entre époux et cohabitants légaux, la donation immobilière suit un barème de 3 % jusqu’à 150 000 euros, 9 % jusqu’à 250 000 euros, 18 % jusqu’à 450 000 euros, et 27 % au-delà (SPF Finances, 2026). Le taux plafond de la donation (27 %) reste inférieur au taux maximal de la succession en ligne directe (30 %), ce qui rend la donation intéressante sur les patrimoines élevés.
Le deuxième avantage, et c’est le levier le plus puissant, est la règle de cumul sur 3 ans. Les donations consenties par une même personne au même bénéficiaire sont additionnées pour déterminer le taux applicable ; mais au-delà de 3 ans, le compteur repart à zéro. En fractionnant les donations tous les 3 ans et un jour, on maintient chaque tranche dans les taux bas du barème. Cet étalement, parfaitement légal, réduit sensiblement la facture globale sur un gros patrimoine transmis progressivement.
Le point qui trompe souvent : la donation ne bénéficie PAS de l’exonération de plus-value, contrairement à la succession. Il faut donc bien distinguer les deux. La donation permet aussi d’organiser la transmission avec des clauses sur mesure (réserve d’usufruit pour continuer à percevoir les loyers ou occuper le bien, clause de retour, charges), ce qu’un héritage subi ne permet pas. Elle exige toutefois un acte notarié et une sortie irrévocable du patrimoine, ce qui suppose d’être certain de sa décision. Une réforme annoncée pour le 1er janvier 2028 doit d’ailleurs abaisser le taux de donation immobilière en ligne directe de 27 % à 14 %.
Sources citées
- SPF Finances, 2026