Beaucoup de bailleurs craignent qu’un mauvais PEB rende leur bien impossible à louer. En Wallonie, ce n’est pas le cas : louer un bien classé PEB F ou G reste possible. Le certificat PEB est obligatoire et doit être communiqué au candidat locataire, mais une classe énergivore n’entraîne pas, à ce jour, d’interdiction de mise en location du bien.
La contrepartie est financière et se joue sur l’indexation. Pour les biens classés F ou G, l’indexation annuelle du loyer est encadrée et restreinte en Wallonie, alors qu’un bien mieux classé peut être indexé pleinement chaque année à la date anniversaire, selon la formule légale fondée sur l’indice santé. Le fait qui surprend : la contrainte ne bloque pas l’entrée du locataire, elle érode le rendement du bailleur dans le temps, en le privant d’une partie de l’indexation. Sur plusieurs années, l’écart avec un bien performant devient significatif.
Pour un investisseur, la décision se pose en termes d’arbitrage. Louer tel quel un bien F ou G génère un revenu immédiat mais plafonné à l’indexation ; rénover pour remonter la classe demande un capital mais restaure la capacité d’indexation, réduit la vacance locative et valorise le bien à la revente. Le mauvais PEB pèse aussi sur le confort et les charges du locataire, donc sur l’attractivité du logement. Bruxelles et la Flandre encadrent également la location des passoires énergétiques, parfois plus strictement, selon des calendriers propres à chaque région.