Le choix entre location meublée et non meublée est libre en Wallonie : le décret du 15 mars 2018 n’interdit ni l’une ni l’autre et le bail de résidence principale peut porter sur un logement meublé comme non meublé. La différence se joue sur le montage du contrat, le public visé et l’économie de l’opération.
La location non meublée est la formule classique du bail de 9 ans familial : le locataire apporte ses meubles, s’installe durablement, la rotation est faible et la gestion allégée. La location meublée, elle, suppose un inventaire détaillé du mobilier annexé au bail, à confronter à l’état des lieux d’entrée. Elle cible surtout les étudiants, les expatriés et les séjours de moyenne durée, permet en général un loyer plus élevé, mais s’accompagne d’une rotation plus forte, d’un entretien du mobilier et d’une vacance locative potentiellement supérieure. Le fait contre-intuitif : le loyer meublé plus élevé ne se traduit pas mécaniquement par un meilleur rendement net, car l’usure du mobilier, les remplacements et les périodes d’inoccupation entre deux locataires rognent la marge.
Sur le plan fiscal, la vigilance s’impose : lorsque le bail meublé distingue une part immobilière et une part mobilière, cette dernière peut être imposée différemment, et un bailleur personne physique louant à un particulier reste en principe taxé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 % pour la partie immobilière (SPF Finances, 2026). La location meublée s’impose surtout dans les colocations et les kots étudiants. Bruxelles et la Flandre admettent aussi les deux formules, avec leurs règles propres.
Sources citées
- SPF Finances, 2026