L’acte notarié, aussi appelé acte authentique de vente, est le document officiel qui clôture juridiquement la transaction immobilière. Il est reçu par un notaire, officier public, et signé généralement dans les mois qui suivent le compromis. C’est cet acte, et non le compromis, qui permet la transcription au bureau de la sécurité juridique (ex-conservation des hypothèques) et rend la vente opposable aux tiers : sans lui, l’acheteur n’a pas de titre publiable.
Le notaire ne se contente pas de faire signer. Il vérifie l’origine de propriété (le titre), l’absence de saisie ou d’hypothèque non purgée, la situation urbanistique et l’identité des parties. Il perçoit et reverse les droits d’enregistrement dus par l’acheteur : en Wallonie, 12,5 % pour un investissement ou une résidence secondaire, et 3 % depuis le 1er janvier 2025 pour l’habitation propre et unique, sous condition de domiciliation dans le bien sous 3 ans et de maintien 3 ans. Il calcule aussi ses honoraires selon un barème légal.
Un fait étonne beaucoup d’acheteurs : les honoraires du notaire ne se négocient pas. Ils sont fixés par arrêté royal, dégressifs selon le prix, et strictement identiques chez tous les notaires belges. Choisir un notaire plutôt qu’un autre ne change donc pas le tarif de l’acte. Ce qui distingue les études, c’est la qualité du conseil et la rapidité, pas le prix. La liberté de choix existe, y compris deux notaires (un par partie) sans surcoût pour l’acheteur, les honoraires étant alors partagés entre eux.
Le principe de l’acte authentique obligatoire vaut dans les trois régions ; ce sont surtout les droits d’enregistrement qui diffèrent. En Flandre, l’habitation propre et unique bénéficie d’un taux de 2 % ; à Bruxelles, l’avantage passe par un abattement sur la base imposable. Toujours vérifier la région du bien avant d’annoncer un montant.