Le compromis de vente, parfois appelé « compromis » tout court, est l’acte sous seing privé qui matérialise l’accord des volontés. La règle belge surprend souvent les acheteurs venus d’autres systèmes juridiques : dans le droit belge, dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix, la vente est réputée conclue. Le compromis n’est donc pas une simple promesse, c’est déjà la vente ; l’acte notarié qui suit ne fait que la rendre authentique et opposable aux tiers.
Concrètement, le compromis identifie le bien, fixe le prix, mentionne les documents obligatoires (certificat PEB, conformité électrique, renseignements urbanistiques, état des sols, extrait cadastral) et précise le calendrier jusqu’à l’acte. Il comporte fréquemment des clauses suspensives, dont la plus courante est l’obtention du crédit hypothécaire par l’acheteur : si le prêt est refusé dans les conditions prévues, la vente est réputée n’avoir jamais existé et l’acompte est restitué.
Le fait le plus contre-intuitif tient à l’engagement. Contrairement à certaines idées reçues, l’acheteur ne bénéficie d’aucun délai de rétractation légal général dans une vente immobilière de gré à gré entre particuliers : une offre acceptée, puis un compromis signé, engagent réellement. Se dédire sans motif prévu au contrat expose à l’exécution forcée ou à une indemnité, souvent chiffrée dans le compromis. D’où l’importance de bien négocier les clauses suspensives en amont.
Le compromis peut être rédigé par le notaire ou par l’agent immobilier agréé IPI. En Wallonie, un délai encadre la présentation du bien au receveur pour les droits d’enregistrement ; à Bruxelles et en Flandre, la logique est proche mais les taux et abattements diffèrent. Signaler « en Wallonie » évite de plaquer un régime régional sur un bien situé ailleurs.