Une infraction urbanistique désigne un aménagement réalisé sans le permis requis ou en contradiction avec le permis délivré : extension non autorisée, division d’une maison en plusieurs logements, changement d’affectation, construction d’une annexe. Lorsqu’elle est découverte au moment de vendre, souvent via les renseignements urbanistiques ou l’examen des plans, elle ne bloque pas nécessairement la transaction, mais elle impose des décisions au vendeur, particulier ou société.
Trois voies principales existent. La première est la régularisation : le vendeur introduit une demande de permis auprès de la commune pour faire reconnaître l’existant, quand c’est possible au regard du CoDT. La deuxième est la vente en l’état, avec information complète de l’acheteur et, fréquemment, un ajustement du prix pour tenir compte du coût ou du risque de mise en conformité. La troisième, dans les cas les plus lourds, peut impliquer une remise en état avant vente. Le choix dépend de la nature de l’infraction et de son ampleur.
Le point le plus contre-intuitif concerne la transmission du problème. Contrairement à une simple dette, l’obligation liée à une infraction urbanistique peut suivre le bien et retomber sur l’acheteur devenu propriétaire, même s’il n’est pas l’auteur des travaux. C’est pourquoi la dissimulation est le pire choix : elle expose le vendeur à une action en annulation de la vente, à des dommages et intérêts, et ruine la confiance. La transparence, au contraire, permet de négocier une solution acceptée par les deux parties.
Les régimes de sanction et de régularisation sont régionaux. Le CoDT wallon, le CoBAT bruxellois et le Codex flamand traitent différemment la prescription, les tolérances et les procédures d’infraction. Une situation régularisable dans une région ne l’est pas forcément dans une autre. Pour un bien wallon, la commune et le CoDT déterminent les options réellement disponibles.