Le locataire doit rendre le logement dans l’état où il l’a reçu, usure normale et vétusté mises à part. Lorsqu’il cause des dégradations qui vont au-delà de cet usage normal, il en est responsable. En Wallonie, le mécanisme repose sur la comparaison entre l’état des lieux d’entrée, obligatoire et contradictoire depuis le décret du 15 mars 2018, et l’état des lieux de sortie dressé en fin de bail.
La distinction clé, que les deux parties sous-estiment, est celle entre usure normale et dégradation. Une moquette défraîchie après des années d’occupation ou de petites traces d’usage relèvent de l’usure normale, à la charge du bailleur. Un trou dans un mur, un sanitaire cassé, des dégâts d’entretien manifeste relèvent de la dégradation imputable au locataire. Le fait qui pèse le plus lourd : sans état des lieux d’entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état, et le bailleur peine alors à prouver l’origine des dégâts. Le document d’entrée est donc la vraie clé du dossier.
En pratique, le bailleur chiffre les réparations, en tenant compte d’un coefficient de vétusté, puis impute le coût sur la garantie locative bloquée. Si le montant dépasse la garantie ou si le locataire conteste, le litige se règle amiablement ou, à défaut, devant le juge de paix, seul compétent. Les frais de remise en état ne peuvent pas être prélevés unilatéralement sans justification. Les mêmes principes valent à Bruxelles et en Flandre, avec des règles propres sur la garantie et les états des lieux.