Neupré, commune résidentielle du nord de Liège où Easyhome dispose d’un bureau ouvert en 2021, présente un profil locatif à l’opposé des quartiers étudiants du centre liégeois. Le rendement brut y est plus modéré, de 4 à 5,5 % (observations Easyhome, 2026), parce que le marché est celui de la maison familiale : prix d’achat plus élevés au regard des loyers, biens plus grands, locataires qui s’installent sur la durée. On n’y cherche pas le brut maximal d’un kot, mais la régularité.
Le fait contre-intuitif, pour qui juge un investissement au seul pourcentage brut : un brut de 4,5 % à Neupré peut délivrer un net plus stable qu’un brut de 8 % à Charleroi. La raison tient à la vacance locative, ici faible, et à la nature des locataires, des ménages qui restent plusieurs années. Peu de turnover, peu de périodes d’inoccupation, peu de remises en état : autant de charges et de pertes évitées qui protègent le rendement net et le rendent prévisible. Neupré est un placement de stabilité, pas de rendement brut.
Ce profil convient aux investisseurs privilégiant la sécurité et un locataire de long terme, quitte à accepter un brut inférieur aux pôles urbains. Le passage du brut au net s’applique comme partout : précompte immobilier, assurance, entretien, provisions travaux et gestion réduisent le brut, mais la faible vacance locative amortit le choc. Fiscalement, le bailleur personne physique louant à une famille est imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, base favorable ; une location à une société relève du loyer réel net. L’achat locatif reste soumis à 12,5 % de droits d’enregistrement, le taux réduit de 3 % étant réservé à l’habitation propre et unique. Ces valeurs sont des ordres de grandeur, pas une garantie de rendement.
Sources citées
- observations Easyhome, 2026