La formulation prime 1er logement prête à confusion. En Wallonie, l’avantage principal accordé à l’achat de son logement ne passe pas par une prime versée, mais par une réduction des droits d’enregistrement. Depuis le 1er janvier 2025, l’habitation propre et unique bénéficie d’un taux de 3 % au lieu de 12,5 %. C’est cet écart, applicable dès l’acte, qui joue le rôle d’aide au premier achat, sans versement séparé.
Un expatrié qui rentre en Belgique peut en bénéficier, car la condition ne tient pas à la nationalité ni au parcours à l’étranger, mais à l’usage du bien : il doit s’agir de son habitation propre et unique, il doit s’y domicilier dans les 3 ans et y maintenir sa domiciliation pendant 3 ans. Le point contre-intuitif : ce n’est pas parce qu’on rentre d’expatriation qu’on obtient un avantage supplémentaire, mais parce qu’on s’installe réellement dans un logement unique. Un expatrié qui achète pour investir, sans se domicilier, reste à 12,5 % comme n’importe quel investisseur.
Il faut distinguer cet avantage des primes régionales à la rénovation ou à l’énergie, qui dépendent, elles, de conditions de revenus et de travaux, et non du fait d’acheter son premier logement ou de revenir de l’étranger. Combiner un achat à 3 % et, si le bien est à rénover, des primes de travaux éligibles peut constituer un plan cohérent, mais ce sont deux mécanismes séparés.
La comparaison régionale reste indispensable : la Flandre applique 2 % pour l’habitation propre et unique, Bruxelles un abattement sur la base imposable. Un expatrié doit donc raisonner selon la région où se situe le bien. Easyhome, en Wallonie, cadre l’éligibilité au 3 % dès l’estimation et vérifie que le projet est compatible avec l’engagement de domiciliation.