La durée d’amortissement d’un investissement locatif se déduit du rendement net, pas du brut. Une règle simple donne un ordre de grandeur : diviser 100 par le rendement net annuel en pourcentage donne le nombre d’années nécessaires pour récupérer le capital par les seuls loyers. À Liège, où le brut tourne autour de 5 à 6,5 % mais où le net réel s’établit plutôt à 3,5 à 4,5 % après charges (précompte immobilier, assurance, entretien, provisions travaux, gestion, vacance locative), le délai théorique se situe entre 22 et 29 ans environ (observations Easyhome, 2026).
Le piège classique consiste à raisonner sur le brut. Sur 6 % brut, on pourrait croire à un amortissement en 17 ans ; en réalité, le net de 4 % étire le délai à 25 ans. Confondre les deux fait sous-estimer la durée de près d’un tiers. C’est pourquoi le calcul d’amortissement doit toujours partir du net, seul reflet de ce qui rembourse réellement le capital.
Deux éléments modifient fortement ce délai, dans les deux sens. À la baisse, la valorisation du bien : en province de Liège, les ventes ont progressé de près de 17 % en 2025, un rythme maintenu début 2026, et une revente au-dessus du prix d’achat raccourcit l’horizon d’amortissement global. À la hausse, l’effet du crédit : un investissement financé par emprunt mobilise peu de fonds propres, ce qui change complètement la notion d’amortissement, calculée alors sur l’apport et non sur le prix total. Côté fiscalité, le bailleur personne physique louant à un particulier est imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, ce qui pèse moins que le loyer réel net d’une société. Ces durées sont des ordres de grandeur, pas une garantie de rendement.
Sources citées
- observations Easyhome, 2026