Liège est l’un des marchés étudiants les plus profonds de Wallonie. L’Université de Liège compte environ 29 500 étudiants en 2025-2026, dont un quart d’étrangers issus de plus de 140 nationalités, auxquels s’ajoutent les hautes écoles. Cette masse critique soutient une demande de kots et de petits logements constante d’année en année. Résultat, le rendement brut d’un kot bien placé près du Sart-Tilman ou du centre atteint 6 à 8 %, au-dessus du brut résidentiel liégeois classique de 5 à 6,5 % (observations Easyhome, 2026).
Le point contre-intuitif : ce brut élevé ne se transforme pas mécaniquement en net supérieur, à cause du rythme du calendrier académique. Le locatif étudiant connaît un turnover quasi annuel, avec une vacance locative saisonnière concentrée sur l’été, entre le départ d’une promotion et l’arrivée de la suivante. Chaque rotation implique un état des lieux, une remise en état et parfois un mois d’inoccupation. Bien géré, avec des baux calés sur l’année académique, ce risque reste maîtrisé ; mal anticipé, il rogne le rendement net.
Le bail étudiant dispose d’un régime propre en Wallonie, d’une durée type d’un an, avec une sous-location encadrée. Pour amortir la vacance locative estivale et diluer le turnover, beaucoup d’investisseurs combinent le locatif étudiant avec la colocation, qui additionne les loyers de chambre et évite qu’un seul départ ne vide le bien. Côté fiscalité, le bailleur personne physique louant à des étudiants particuliers est imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, base favorable ; une exploitation via société relève du loyer réel net. L’achat reste soumis à 12,5 % de droits d’enregistrement. Ces valeurs sont des ordres de grandeur, pas une garantie de rendement.
Sources citées
- observations Easyhome, 2026