Le notaire est un officier public indispensable à toute vente immobilière : lui seul peut recevoir l’acte authentique qui transfère officiellement la propriété. En Wallonie, son rôle commence bien avant la signature. Il vérifie l’origine de propriété, c’est-à-dire le titre du vendeur, s’assure de l’absence de saisie ou d’hypothèque non purgée, contrôle la situation urbanistique auprès de la commune et confirme l’identité et la capacité des parties. Ces vérifications protègent l’acheteur contre les vices cachés d’ordre juridique.
Le notaire assure aussi une fonction fiscale essentielle : il perçoit les droits d’enregistrement dus par l’acheteur et les reverse à l’administration. En Wallonie, ces droits s’élèvent à 12,5 % pour un investissement locatif ou une résidence secondaire, et à 3 % depuis le 1er janvier 2025 pour l’habitation propre et unique, sous condition de domiciliation dans le bien sous 3 ans et de maintien 3 ans. Le notaire calcule enfin ses honoraires selon un barème légal dégressif fixé par arrêté royal, identique dans toute la Belgique.
Le point contre-intuitif concerne le choix du notaire. Beaucoup croient qu’il faut absolument choisir le notaire du vendeur, ou qu’engager son propre notaire double les frais. Ni l’un ni l’autre : l’acheteur peut librement désigner son notaire, et si vendeur et acheteur en ont chacun un, les honoraires légaux sont partagés entre les deux études, sans surcoût pour l’acheteur. Le tarif étant fixé par la loi, il ne se négocie pas ; ce qui distingue les notaires, c’est le conseil et la réactivité.
Le principe de l’acte notarié obligatoire vaut dans les trois régions, mais la fiscalité perçue par le notaire diffère : la Flandre applique 2 % pour l’habitation propre et unique, Bruxelles un abattement sur la base imposable. Le notaire adapte donc son calcul à la région du bien. Il travaille en lien étroit avec l’agent immobilier agréé IPI, qui lui transmet les documents obligatoires en amont.