La colocation est l’un des leviers de rendement les plus efficaces à Liège, ville portée par l’Université de Liège et ses quelque 29 500 étudiants en 2025-2026, dont un quart d’étrangers de plus de 140 nationalités. Le principe : au lieu de louer un appartement à un seul ménage, l’investisseur loue plusieurs chambres à des colocataires distincts. La somme des loyers de chambre dépasse généralement le loyer d’une location classique du même bien, ce qui hisse le rendement brut vers le haut de la fourchette liégeoise, souvent 6 à 8 % dans les quartiers étudiants comme Outremeuse, Le Laveu ou près des campus.
L’avantage le moins évident, et pourtant central, est la mutualisation du risque d’inoccupation. Dans une location classique, le départ du locataire vide le bien à 100 % : la vacance locative est totale le temps de relouer. En colocation, le départ d’un colocataire ne laisse qu’une chambre vide sur trois ou quatre : le bien continue de produire des loyers pendant la relocation. Cette dilution de la vacance locative protège le rendement net, souvent mieux qu’un studio unique au brut comparable.
La contrepartie tient au cadre juridique et à la gestion. En Wallonie, le bail de colocation impose un pacte de colocation obligatoire entre colocataires, réglant la répartition du loyer et des charges, la garantie, l’entretien et le départ d’un colocataire, avec un bail unique signé par tous et une clause de solidarité. La gestion est plus active : plus de rotation, plus d’états des lieux, plus d’interlocuteurs. Fiscalement, le bailleur personne physique louant à des particuliers reste imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %. Ces valeurs sont des ordres de grandeur, pas une garantie de rendement.